Av. İbrahim Murat Haznedar

Artırma Şartnamesi ve Mükellefiyet Listesi (Legal Hukuk Dergisi, S.43-44) ARTIRMA ŞARTNAMESİ GENEL BİLGİ Arttırma şartnamesi, satışa çıkartılan taşınmazın fiziki ve hukuki durumu hakkında alıcılara bilgi veren ve hangi koşulların gerçekleşmesi halinde taşınmazın ihale edileceğini gösteren, icra memuru tarafından hazırlanan bir belgedir.[1] Rızai satışlarda alıcı, satıcı ile irtibata geçerek satın almayı düşündüğü taşınmazın gerek fiziki ve gerekse hukuki durumunu yakından inceleme ve buna göre karar verme imkanına sahip iken cebri icra yoluyla satışlarda bu imkanlardan yoksundur. Zira cebri icra yolu ile satışlarda satış işlemi çoğu zaman borçlunun rızası dışında gerçekleştiğinden, alıcılar taşınmazın fiziki durumunu yakından inceleyememekte, borçlunun ya da kiracılarının çeşitli engellemeleriyle karşılaşabilmektedirler. Ayrıca alıcıların satışa çıkartılan taşınmazın tapu kayıtlarını inceleme ve bu suretle hukuki durumu hakkında bilgi alma imkanları da kısıtlıdır. Zira bir şahsın başkasına ait bir taşınmazın tapu kaydını inceleyebilmesi M.K.nun 1020.maddesi gereğince ancak “ilgisini inanılır kılması” halinde mümkün bulunmaktadır. Tüm bu hususlar icra dairelerinin satıştan önce düzenleyeceği satış şartnamesinin ne kadar büyük bir öneme sahip olduğunu açıkça göstermektedir. Öte yandan rızai satışlarda tarafların tapu sicil müdürlüğü huzurunda iradelerini açıklamaları ve düzenlenen resmi senedi imzalamalarıyla alım satım işlemi gerçekleşirken cebri icra yolu ile satışlarda alım satım işleminin gerçekleşebilmesi için yerine getirilmesi gereken bir çok husus bulunmaktadır. İşte İİK.nun 124 ve 125.maddeleri gereği düzenlenen artırma şartnamesi, ihalenin yapılması için yerine getirilmesi gereken bu şartlar ile satışa çıkartılan taşınmazın fiziki ve hukuki durumu hakkında alıcılara bilgi veren ve ihale gününden belirli bir müddet önce onların incelemesine hazır bulundurulan bir belgedir. İcra dairesi artırma şartnamesinde yer vereceği şartları tespit ederken taşınmazın bulunduğu yerin adetlerini dikkate almalı ve tarafların menfaatlerine en uygun olacak şekilde artırma şartlarını tespit etmelidir. (İİK m.124/1) Örneğin satış gününü tayin ederken ya da ilanın şeklini belirlerken o yerin adetlerini göz önünde bulundurmalı ve bu suretle taşınmaza rağbet gösterilmesini sağlamalıdır. Yüksek Mahkeme bir kararında[2] köy hudutlarında kain bir taşınmazın satışının o köyde duyurulmamasını ihalenin feshi sebebi saymıştır. ARTIRMA ŞARTNAMESİNE YAZILACAK HUSUSLAR Artırma şartnamesine yazılacak olan hususların neler olduğu İİK.nun 124 ve 125.maddeleriyle İcra ve İflas Kanunun Yönetmeliği’nin 49.maddesinde açıklanmıştır. Uygulamada icra daireleri tarafından Yönetmelik ekinde yer alan 26 no.lu örnek form kullanılmaktadır. Artırma şartnamesinde yer alması gereken hususlara aşıda ayrıntılı olarak yer verilmiştir; B.1. Artırmaya Katılmak İçin Yatırılması Gereken “Pey Akçesi” ya da “Teminat Mektubu”. İİK.nun 124/2 maddesinde “ Artırmaya iştirak edeceklerin, gayrimenkulün muhammen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubu tevdi etmeleri şartnameye yazılır” denilmektedir. Görüldüğü üzere İİK hükümlerine göre gerçekleşecek olan bir açık artırmaya katılmak isteyen kişilerin ihaleye katılmaları için belirli bir miktardaki teminatı ihale günü yanlarında getirmeleri kural olarak zorunlu olup bu husus satış işleminden önce düzenlenen artırma şartnamesine yazılarak alıcıların durumdan haberdar olmaları sağlanır. İhaleye katılmak için icra müdürlüğüne ibraz edilmesi gereken teminatın miktarı, satışa çıkartılan taşınmazın İİK.nun 128 ve 128/a maddelerinde öngörülen prosedür sonrasında kesinleşen muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadardır. Artırma şartnamesinde sadece teminatın oranı belirtilmekle kalınmaz aynı zamanda bu orana göre hesaplanan teminatın miktarı da açıkça yazılır. Şartnamede teminatın satışa çıkartılan gayrimenkulün muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadar olacağı yazılı olmakla beraber icra müdürü tarafından bu miktar şartnameye yanlış yazılırsa durum ne olacaktır? Yüksek Mahkeme bir kararında[3] artırma şartnamesinde teminatın miktarının taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadar olması gerektiği bilgisine yer verildiğinden, bu miktarın şartnameye sehven yanlış yazılmasının bir önemi bulunmadığına karar vermiştir. Ancak konunun her somut olayın özelliğine göre yeniden değerlendirilmesi ve yapılan yanlışlığın ne gibi sonuçlar doğurduğuna bakılması uygun olacaktır. Örneğin şartnameye teminatın miktarı olması gerekenden çok yüksek olarak yazılmışsa ve yapılan ihaleye de katılım az sayıda olmuş ise o takdirde sehven de olsa yapılan yanlışlığın herhangi bir öneminin bulunmadığından söz etmek pek mümkün bulunmamaktadır. İhaleye katılmak için verilecek olan teminat ancak para ya da milli bir bankanın teminat mektubu olabilir. Doktrinde kabul edilen görüşe göre[4] teminat olarak verilecek para Türk Lirası olabileceği gibi resmi kuru olan yabancı para da olabilir. Yargıtay önce tarihli bir kararında[5] yabancı paranın teminat olarak kabul edilmesi gerektiğine karar vermiş iken daha sonraki bir kararında[6] yabancı paranın ancak artırma şartnamesine yazılması durumunda teminat olarak kabul edilebileceğine karar vermiştir. Ancak teminat olarak yabancı para kabul edilecek olunur ise bu para sadece Merkez Bankası tarafından alım satım konusu yapılan yabancı paralardan olmalı ve bu husus düzenlenen artırma şartnamesine açıkça yazılmalıdır. Zira teminatın alınmasındaki amaç ihale bedelinin yatırılmaması halinde uğranılan zararın karşılanması olduğuna göre tedavül kabiliyetini haiz olan ve Bankalardan kolaylıkla Türk Lirası’na çevrilebilecek olan yabancı paraların teminat olarak kabul edilmesi gerekmektedir. İİK.nun 124 maddesinde para haricinde kabul edilecek bir diğer teminatın da “milli bir bankanın teminat mektubu” olduğu yazılıdır. Ancak Yasa metninde herhangi bir bankanın teminat mektubundan değil de milli bir bankanın teminat mektubundan bahsedilmiş olması tereddüt uyandırmaktadır. Milli banka kavramı bugün için yürürlükte bulunmayan 7129 sayılı Bankalar Kanunu’nda; “Türk Kanunlarına göre kurulmuş ve sermayesi Türk Parası olarak konulmuş ve sermayesinin çoğunluğu, yönetim ve denetimi Türklere ait olan Bankalar demektir.” şeklinde tanımlanmıştır. Ancak 7129 sayılı Kanunu müteakip yürürlüğe giren 3182 sayılı Bankalar Kanunu’nda sonradan[7] yapılan değişiklik ile “Milli Banka” kavramı Yasa’dan çıkartılmış olup değişiklik Hükümet gerekçesinde; “Milli banka ifadesi ülkemizin üyesi bulunduğu uluslar arası ekonomik kurumlar nezdinde yabancı sermayeli bankalar veya Türkiye’deki yabancı banka şubeleri aleyhine ayrıcalık yaratıldığı izlenimini vermektedir. Bu nedenle milli banka tabiri 3 ve 13.madde metninden çıkartılmıştır” şeklinde açıklanmıştır.[8] Sonradan yürürlüğe giren 4389 ve 5411 sayılı Bankalar Kanunlarında da milli banka kavramına yer verilmemiştir. Bankalar Kanunu’nda yapılan bu değişiklikten sonra İcra ve İflas Kanunu da birçok kez değişmiş olmasına rağmen 124.madde yer alan “milli banka” ifadesi değiştirilmemiştir. Belirtilen açıklamalar çerçevesinde konu değerlendirildiğinde acaba icra müdürlüğü Türkiye’de faaliyet gösteren ancak sermayesinin tamamı ya da çoğunluğu yabancılara ait olan bir bankanın teminat mektubunu teminat olarak kabul edemeyecek midir? Hemen belirtmek gerekir ki, cebri icra yolu ile satışlarda ihaleye katılacak olanlardan teminat istenmesinin amacı göz önünde bulundurulduğunda, teminat mektubunu düzenleyen bankanın milli bir banka olup olmamasının bugün için bir önemi bulunmamaktadır. Önemli olan alıcının ihale bedelini ödememesi durumunda icra müdürlüğünün teminat mektubunu kolaylıkla tazmin ettirip ettirememesidir. Bugün ülkemizde bankacılık sektöründe faaliyet gösteren bir çok yabancı banka bulunmaktadır. Bu bankalar da milli bankalar gibi 5411 Sayılı Bankacılık Kanunu hükümlerine tabi olarak faaliyetlerini sürdürmektedirler. Bu sebeple sadece milli bankalara ait teminat mektuplarının teminat olarak kabul edilmesinin haklı hiçbir gerekçesi olamaz. Aksine, ülkemizde yabancı banka sayısı hızla artmakta olduğundan, ihaleye katılımın azalması gibi İİK.nun açık artırma yolu ile satışlardaki temel amacına pek de uygun olamayan bir sonuca sebebiyet verebilecektir. Belirtilen sebeplerle, İİK.nun 124.maddesinde yer alan teminat mektubu ifadesinden, 5411 Sayılı Bankacılık Kanunu kapsamında Türkiye’de Bankacılık faaliyetinde bulunan bankaların düzenlediği teminat mektuplarının anlaşılması, gerek mevcut piyasa koşullarına ve gerekse alacaklı ile borçlunun menfaatlerine daha uygun bir çözüm olacaktır. Kaldı ki, icra müdürlüğüne ait paraların tevdi edileceği bankaların hangi bankalar olabileceğini düzenleyen İİK.nun 9 ve Yönetmeliğin 92.maddelerinde dahi milli banka olması gibi bir kısıtlama getirilmemiş iken ihaleye katılmak için ibraz edilecek teminat mektuplarında böyle bir ayrıma gidilmesi düşünülemez. Son olarak Yasa’nın bu hükmüne aykırı olarak hareket edilmesinin yani teminat yatırılmadan ihaleye girilmesinin ya da eksik teminat yatırmak suretiyle ihaleye girilmesinin ne gibi bir hukuki sonuç doğuracağı üzerinde durmakta fayda bulunmaktadır. Doktrinde kabul edilen görüşe göre[9] yasanın bu hükmünün ihlal edilmiş olması başlı başına bir ihalenin feshi sebebi değildir. Ancak Yüksek Mahkeme muhtelif kararlarında[10] [11]teminat yatırmadan ya da eksik teminat yatırmak suretiyle ihaleye giren şahısların ileri sürdükleri peyin geçersiz olduğu ve bu sebeple de ihalenin feshedilmesi gerektiği sonucuna varmıştır. Ancak İİK.nun 124/2 maddesinin bu şekilde katı yorumlanması bazı durumlarda Yasa’nın genel amacıyla çelişen sonuçlar doğurabilecektir. Zira İcra ve İflas Kanunu’nun temel amacı alacaklının alacağına mümkün olan en kısa süre içerisinde kavuşmasını sağlamak, ancak bunu gerçekleştirirken de borçlunun menfaatlerini mümkün olduğu kadar korumaktadır. Bu çerçevede düşünüldüğünde, ihale alıcısı satış bedelinin tamamını icra müdürlüğüne ödemiş ve taşınmaz da muhammen bedeline yakın bir miktarla ihale edilmiş ise gerek alacaklı ve gerekse borçlu için temel amaç gerçekleşmiş bulunmaktadır. Bu sebeple böyle bir durumda sadece teminat yatırılmadığı gerekçesiyle ihalenin fesih edilmesinin hakkaniyete aykırı olacaktır. İcra müdürlüğünde yapılacak olan ihaleye iştirak etmek isteyenlerin, satışa çıkartılan taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadar teminatı beraberlerinde getirmeleri gerektiği kuralının bir istinası bulunmaktadır. Bu istisna da İİK.nun 124.maddesinin 3.fıkrasında düzenlenmiştir.[12] Buna göre satışa çıkartılan taşınmaz üzerinde, taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisinden fazla bir miktarda alacağı bulunanların satışa iştirak etmek istemeleri halinde bunlardan teminat alınmaz. Her ne kadar söz konusu maddenin lafzından, satışa çıkartılan taşınmaz üzerinde taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisinden fazla bir miktar için hakkı bulunan her alacaklının teminattan muaf tutulması gerektiği gibi bir anlam çıkmakta ise de burada bahsedilen her alacaklı değil, ileride düzenlenecek sıra cetveli neticesinde kendisine taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisinden fazla pay ayrılması muhtemel olan alacaklılardır. Bu sebeple satışa çıkartılan taşınmaz üzerine haciz koydurmuş olmakla beraber haczi alt sıralarda bulunan ve bu sebeple ileride düzenlenecek sıra cetvelinde kendisine pay ayrılması mümkün görülmeyen alacaklıların alacak miktarları ne olursa olsun teminat yatırmadan ihaleye katılmaları mümkün bulunmamaktadır. Doktrindeki görüşler[13] [14] ve Yüksek Mahkeme içtihatları da[15] bu yöndedir. B.2. Hangi Masrafların Müşteriye Ait Olacağı. İcra müdürlüğünde yapılacak olan bir taşınmaz satışında ihale alıcısı ihale bedeli dışında birtakım masrafları da ilave olarak ödemek durumundadır. Bu masrafların neler olduğunun şartnameye yazılması ve böylelikle ihaleye katılacak olanların ihaleden önce bundan haberdar olmalarının sağlanması yasal bir zorunluluktur. Zira İİK.nun 125.maddesinin son fıkrasında “Artırma şartnamesinde hangi masrafların müşteriye ait olacağı tasrif olunur” denilmektedir. İcra müdürlüğünde yapılan olan bir ihale aşağıda belirtilen masrafları doğurur; – Taşınmazın aynın doğan vergi borçları (emlak vergisi) – Tapu satım harcı – Tapu alım harcı – Tellallık harcı – Damga vergisi – Katma değer vergisi Bu masraflardan bir kısmının yasal sorumlusu borçlu iken, bir kısmının sorumlusu ise ihale alıcısıdır. İhale alıcısının ihale bedeline ilaveten ödemesi gereken ve bu sebeple de İİK nun 125/son maddesi gereğince artırma şartnamesinde gösterilmesi zorunlu olan masraflar; katma değer vergisi, damga vergisi ve tapu alım harcıdır. Buna mukabil tapu satım harcı, tellallık harcı ve birikmiş emlak vergi borçlarının sorumlusu ise borçludur. Bu sebeple sözkonusu harçların satış bedelinden ödenmesi gerekmektedir. Uygulamada tellallık harcı ve tapu alım-satım harçlarının kim tarafından ödeneceği konusunda çeşitli ihtilaflar doğmaktadır. Bu sebeple bu iki harç üzerinde ayrıntılı olarak durmakta fayda bulunmaktadır. Tellallık harcının yasal dayanağı 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’dur. Sözkonusu Kanun’un 67.maddesinde”Tellallık Harcını, mal ve mahsullerini satan gerçek veya tüzelkişiler ödemekle mükelleftirler.” denilmek suretiyle tellallık harcının yasal sorumlusunun malı satılan şahıs olduğu açıkça vurgulanmıştır. Bu durum karşısında artırma şartnamesinde bu harcın sorumlusunun alıcı olacağı yazılmış olsa dahi – ki yazılmamalıdır- bu harcın ihale alıcısından istenebilmesi hukuken mümkün bulunmamaktadır.[16] [17] Tapu alım-satım harcının yasal dayanağı ise 492 Sayılı Harçlar Kanunu’dur. Harçlar Kanunu’na ekli 4 Sayılı tarifenin 20/a maddesinde, cebri icra yolu ile satışlarda satış bedeninin binde onbeşi oranındaki harcın devreden ve devralandan ayrı ayrı tahsil edileceği belirtilmiştir. Yasanın bu ifadesinden anlaşılacağı üzere, ihale alıcısı ancak binde onbeş oranındaki alım harcından sorumlu tutulabilir. Devreden durumundaki borçluya ait harçtan sorumlu tutulması, artırma şartnamesine bu yönde bir hüküm konulsa dahi hukuken mümkün bulunmamaktadır. Ancak Yüksek Mahkeme bir kararında[18], satış şartnamesinde tapu harçlarının alıcıya ait olacağının yazılmış olması durumunda gerek alım harcının gerekse satım harcının ihale alıcısı tarafından ödenmesi gerektiğini belirtilmiştir. Yüksek Mahkeme’nin bu kararına katılma olanağı bulunmamaktadır. Zira tapu satım harcının yasal sorumlusu Harçlar Kanunu gereğince taşınmazı devreden taraftır. Bu sebeple şartnameye eklenecek bir kayıt ile bunun değiştirilmesi hukuken mümkün değildir. Nitekim Yüksek Mahkemenin aynı dairesinin tellallık harcı ile ilgili olarak daha sonra verdiği bir kararında[19], şartnameye eklenecek bir kayıtla harcın yasal sorumlusunun değiştirilmesinin mümkün bulunmadığı açıkça ifade edilmiştir. Kaldı ki, yasa gereği alacıya yüklenemeyecek olan bir masrafın artırma şartnamesinde alıcı tarafından ödeneceğinin yazılmış olması ihaleye katılımı azaltıcı bir rol oynayacak ve sebeple ihalenin feshi neden olabilecektir. Nitekim Yüksek Mahkemenin muhtelif kararlarında[20] [21], yasal olarak tahsili gerekmeyen bir takım masraflara artırma şartnamesinde yer verilmiş olması ihalenin feshi sebebi sayılmıştır. B.3. Taşınmazın İmar Durumu. Artırma şartnamesinde yer verilmesi gereken ve Yönetmeliğin 49.maddesinde sayılan hususlardan biri de taşınmazın imar durumudur. Artırmaya çıkartılan bir taşınmazın imar planı karşısındaki son durumunun şartnamede açıkça gösterilmeli ve böylece artırmaya giren kişilerin, taşınmazın imar durumunu bilerek artırmaya girmeleri sağlanmalıdır.[22] 18.06.1958 tarih ve 11/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da; “İlanda ve şartnamede gayrimenkulün imar vaziyetini görmeyen alıcıların çok defa ihaleden sonra öğrenebildikleri bu tebeddüller zararını mucip olmaktadır.Bunu önlemek için satıştan evvel imar dairesinden ve bulunmayan yerlerde belediye dairelerinden bir nevi amme mükellefiyeti olan imar durumunun sorularak alınacak cevabın satış ilanına ve şartnameye derci bütün alakadarların menfaatini vikaye için uygun görülmüştür.Şu kadar ki, ihale tarihinden sonra vukua gelecek değişiklerin nazara alınmayacağı tabiidir.Bununla beraber ihale fesh edilirse eski halin avdet edeceği şüphesizdir.İmar ve belediye dairelerinden gayrimenkulün son durumu sorulmadan ihalenin yapıldığı ileri sürülerek şikayet vuku bulduğu takdirde merciinin bu hususu tahkik ve vaziyette esas vasıf ve kıymete müessir bir tebeddül husule gelip gelmediği hakkında mevkur dairelerin vereceği cevaba göre bir muamele yapması lazım gelir. İcra hakiminin göz önünde tutacağı esas mesele gayrimenkuldeki bu gibi tebeddüllerin kıymete ve esas vasıflara ehemmiyetli derecede olup olmadığı cihedidir. ” denilmek suretiyle taşınmazın son imar durumuna satış şartnamesinde yer verilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Ayrıca bu karar sonrasında verilen Yüksek Mahkeme içtihatlarında da bu husus aynen benimsenmiştir.[23] Şayet satış şartnamesinde yer verilen imar durumunda ihale gününden önce bir değişiklik meydana gelirse ne olacaktır? Böyle bir durumda imar durumunda meydana gelen değişikliğin ne gibi sonuçlar doğurduğuna bakmak gerekmektedir. İmar durumunda meydana gelen değişiklik taşınmazın kıymetinde ya da esaslı vasfında bir değişikliğe neden olmamış ise ihalenin geçerliliği açısından bir etkisi olmayacaktır. [24]Ancak buna karşılık meydana gelen değişiklik taşınmazın değerinin çok artmasına sebep olmuş ise o zaman bu durum borçlu açısından elbette ihalenin feshi sebebi oluşturabilecektir. Aynı şekilde imar durumundaki değişiklik ihale alıcısının aleyhine olmuş ise taşınmazın esaslı vasfında hataya düşmüş olacağından (İİK m.134/6) bu durum ihale alıcısı açısından fesih sebebi teşkil edecektir. B.4. Artırmanın Yapılacağı Yer, Gün ve Saat. Üçüncü kişilerin yapılacak olan ihaleden haberdar olmalarını sağlamak bakımından ihalenin yapılacağı yer gün ve saatin de artırma şartnamesine açıkça yazılması gerekmektedir. Satışa çıkartılan taşınmaz icra takibinin yapıldığı yer dışında bir yerde bulunuyorsa satış işlemi gayrimenkulün bulunduğu yerdeki icra dairesi tarafından gerçekleştirilir.(İİK m.360)[25] Uygulamada ihale, satışın yapılacağı icra müdürlüğü odasında gerçekleştiriliyor olmakla beraber satışın icra müdürlüğü dışında bir yerde gerçekleştirilmesine, tarafların menfaatlerine aykırı bir durum olmadığı sürece, yasal bir engel bulunmamaktadır. Önemli olan ihaleye katılacak olanların satışın yapılacağı yeri önceden bilmelerinin sağlanmasıdır.[26] İhalenin yapılacağı yer gibi ihalenin yapılacağı günün ve saatin de artırma şartnamesinde belirtilmesi gerekmektedir. Taşınmaz satışlarında birinci ihale günü ile ikinci ihale günü arasında on günlük bir sürenin bulunması zorunludur. Ancak ikinci ihalenin yapılacağı gün resmi bir tatile rastlıyor ise ikinci ihale günü olarak tatilin bitimini takip eden ilk iş günü tespit edilir ve bu tarih şartnameye açıkça yazılır. İki ihale günü arasında 10 günden daha az bir sürenin kararlaştırılması başlı başına yani zarar unsurunun gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmaksızın ihalenin feshi sebebidir.[27] 2429 Sayılı Ulusal Bayram ve Genel Tatiller Hakkındaki Kanun ve 394 Sayılı Hafta Tatili Hakkındaki Kanun ile resmi tatil olarak ilan edilen günlerde ihale yapılması mümkün bulunmamaktadır. Ancak acaba Bakanlar Kurulu Kararı ile idari tatil olarak ilan edilen günlerde ihale yapılmasında engel bir durum var mıdır? Konuya ilişkin İcra ve İflas Kanunu’nun 51.maddesinde “Güneşin batmasından bir saat sonra ile güneşin doğmasından bir saat önceye kadarki devrede(Gece vakti) ve tatil günlerinde takip muameleleri yapılamaz” denilmektedir. Yüksek Mahkeme yasa metninde yer alan tatil günleri ifadesini resmi tatil günleri olarak yorumlamakta ve Bakanlar Kurulu kararı ile idari tatil olarak ilan edilen günlerde de ihale yapılabileceğine karar vermektedir.[28] Artırma saatine de artırma şartnamesinde yer verilmesi gerektiğine yukarıda değinmiştik. Burada tereddüt yaratabilecek bir husus öğlen tatilinde ihalenin yapılmasına engel bir durum olup olmadığıdır. İİK.nun 51 maddesinde hangi zaman dilimi içerisinde takip muamelelerinin yapılamayacağı açıklanmış olup öğlen tatili bu zaman dilimi içerisinde değildir. Bu sebeple öğlen tatili saatinde ihale yapılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır. Nitekim Yargıtay içtihatları da bu yöndedir.[29] [30] B.5. Taşınmaz Üzerinde Mevcut Olan ve Alıcıya İntikal Edecek Olan Mükellefiyetler. İİK.nun 125/1maddesinde; “Artırma şartnamesinde taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal eyleyeceği tasrih olunur” denilmiştir. Görüldüğü üzere satışa çıkartılan taşınmaz üzerinde mevcut olan ve ihale alıcısına intikal edecek kısıtlamalara artırma şartnamesinde yer verilmesi gerekmektedir. Zira ihaleye girerek taşınmazı satın almayı düşünen kişilerin taşınmazı hangi kısıtlamalarla yükümlü olarak satın alacaklarını önceden öğrenme imkanına sahip olmaları en doğal haklarıdır. İİK m.125 de yer alan düzenlemenin ve bunun hukuki sonuçlarının doğru bir şekilde anlaşılabilmesi için satışa çıkartılacak taşınmaz üzerinde yer alan hakları iki grubu ayırarak incelemekte fayda bulunmaktadır. B.5.a.İlgilisine Alacağını Teminat Altına Alma Hakkı Sağlayan Haklar (İpotek, ipotekli borç senedi, irat senedi) Satışa konu taşınmaz üzerinde bir başka alacaklının alacağının teminatını teşkil eden bir ipotek bulunuyor ise artırma şartnamesinde bu ipoteğe yer verilip verilmeyeceğinin bir başka deyimle bu ipoteğin satış neticesinde taşınmaz üzerinde kalmaya devam edip etmeyeceğinin tespit edilebilmesi için ipoteğe konu alacağın muaccel olup olmadığının ve satış isteyen alacaklının ipotek alacaklısına karşı İİK m.132’de belirtilen hakka sahip olup olmadığının irdelenmesi gerekmektedir. İİK.nun 125/3 maddesinde; “Taşınmaz rehinle temin edilmiş muaccel borçlar, müşteriye devredilmeyip satış bedelinden tercihen önedir”düzenlemesine yer verilmiştir. Buna göre ipotekle teminat altına alınan borç muaccel halde bulunuyorsa bu ipoteğe artırma şartnamesinde yer verilmez. Zira yasa maddesinde belirtildiği gibi sözkonusu ipotek ihale alıcısına intikal etmeyip satış bedeli üzerine geçecektir. İpoteğe konu alacak muaccel bir alacak değilse, kural olarak bu ipoteğe artırma şartnamesinde mükellefiyet olarak yer verilmesi, ihalenin bu ipotekle yükümlü olarak yapılması gerekmektedir. Bu kuralın tek istisnası satış isteyen alacaklının ipotek alacaklısına karşı İİK m.132’de belirtilen hakka sahip olması halidir. İİK.nun 132.maddesinde; “Alacak bir taşınmaz ile temin edildikten sonra borçlu o taşınmaz üzerinde alacaklının rızası olmaksızın bir irtifak hakkı yahut bir taşınmaz mükellefiyeti tesis ederse bu tesis alacaklının hakkına tesir etmez ve alacaklı taşınmazın o hak ile birlikte veya o haktan âri olarak artırmağa çıkarılmasını isteyebilir. Taşınmaz haktan âri olarak satılıpta bedeli alacaklının alacağından fazla çıkarsa o hakkın takdir edilecek kıymeti ödenmek üzere bedelin fazlası hak sahibine tahsis edilir. İpotek yapılmış olan taşınmazı borçlu alacaklının rızası olmaksızın başkasına kiraya verir ve keyfiyeti tapuya tescil ettirirse bu tescil ipotekli alacaklının hakkına tesir etmez. Bu hüküm haczedilmiş olan taşınmazlarda da caridir.” denilmektedir. Maddenin lafzından ilk fıkradaki düzenlemenin sadece ipotek alacaklıları lehine uygulanabileceği gibi bir anlam çıkmakta ise de İİK.nun 91 ve M.K.nun 1010.madde hükümleriyle birlikte değerlendirildiğinde İİK.nun 132.maddesinde yer alan düzenlemenin haciz alacaklıları hakkında da uygulanması gerektiği sonucu ortaya çıkmaktadır. Zira İİK.’nun 91.maddesinde “Taşınmaz haczi ile tasarruf hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 1010 uncu maddesi anlamında tahdide uğrar” M.K.nun 1010.maddesinde ise”Tasarruf yetkisi sınırlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir” düzenlemeleri yer almaktadır. İİK.nun 132. maddesinde yer alan düzenlemeden haciz alacaklıları yararlanamayacak ise İİK m.91 ve M.K.m.1010’da yer alan bu düzenlemelerin hiçbir anlamı kalmayacaktır. Kaldı ki, 132.maddesinin son fıkrasında haciz alacaklılarının da maddede yer alan düzenlemeden yararlanabileceği açıkça düzenlenmiştir. Alacağın bir taşınmazla temini ipotek tesis edilmek suretiyle gerçekleştirilmiş ise ipotek alacaklısını aynı doğrultuda koruyucu bir hüküm de M.K.nun 869.maddesinde[31] yer almaktadır. Mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde konu değerlendirildiğinde; İpoteğe konu alacak muaccel halde bulunmasa dahi bu ipotek, satış isteyen alacaklınınhaciz ya da ipoteğinden sonra ve kendisinin rızası dışında tesis edilmiş ise alacaklı taşınmazın sonradan tesis edilen bu ipotekten ari olarak satılmasını isteyebilir. Bu sebeple sözkonusu ipoteğe, teminat altına aldığı alacak muaccel olmasa dahi artırma şartnamesinde yer verilmez. Taşınmazın muaccel halde bulunmayan ipotekle yükümlü olarak satılacak olunması durumunda M.K.nun rızai yoldan yapılan satışlarla ilgili olarak eski malikin sorumluğunu düzenleyen 888. maddesinin ve yeni malikin sorumluluğunu 885. maddesinin cebri icra yolu ile yapılan satışlarda ne şekilde uygulanacağı hususları tereddüt uyandırmaktadır. M.K.nun 888. maddesi gereğince[32] ipotekli taşınmazın rızai olarak devredildiğini öğrenen ipotek alacaklısı, taşınmazı devreden şahsa karşı öğrenme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde başvurarak sorumluluğunun devam ettiğini yazılı olarak bildirmez ise taşınmazı devreden borçlu borcundan kurtulacaktır. Kural olarak borcun nakli ancak alacaklının rızası ile mümkün ise de bu rıza açık ya da zımni olabilir. Bu sebeple ipotekli taşınmazın devredildiğini öğrenmesine rağmen eski malike sorumluluğunun devam ettiğini bildirmeyen alacaklı, borcun nakline muvafakat vermiş sayılacaktır.[33] M.K.nun bu hükmünün cebri icra yolu ile satışlarda ne şekilde uygulanacağı ise İİK.nun 125/2 maddesinde[34] düzenlemiştir. Buna göre alacaklı ihale tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde borçlusuna müracaat ederek ona karşı haklarını saklı tutuğunu bildirmek durumundadır. Aksi takdirde taşınmazı ihalede satılan borçlu, alacaklıya karşı borcundan kurtulacaktır. Taşınmazın icra müdürlüğünce ipotekle yükümlü olarak satılacak olunması halinde ortaya çıkan diğer sorun da M.K.nun 885.maddesi ile ilgilidir. Sözkonusu madde gereğince ipotekle yükümlü olarak bir taşınmazı rızaen iktisap eden kimse borçtan şahsen sorumlu değilse ipotek bedelinden ancak iktisap ettiği gayrimenkulün değeri kadar sorumludur. Bu sebeple taşınmazın bedelini ödemek suretiyle taşınmazı ipotekten kurtarma imkanına sahip bulunmaktadır. Rızai satışlar için getirilen bu hüküm acaba cebri icra yolu ile satışlarda nasıl uygulanacaktır. Yasa koyucu bu tehlikeyi fark etmiş bulunduğundan, İİK.nun 125 maddesinin birinci fıkrasının sonunda; borçlunun satışa çıkartılan taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceğinin artırma şartnamesine yazılması gerektiği ifade etmiştir. Şartnameye bu yönde hüküm eklenmesi zorunlu olduğundan ihale alıcısı, ipotekten sadece iktisap ettiği taşınmazın değerini ödemek suretiyle kurtulamayacaktır.[35] B.5.b. İlgilisine Alacağını Teminat Altına Alma Haricinde Menfaat Sağlayan Haklar (irtifak hakkı, intifa hakkı, sükna hakkı, iştirak hakkı, kira şerhi, vefa hakkı vs.) Satışa çıkartılan taşınmaz üzerinde üçüncü kişiler lehine tanınmış irtifak hakkı, intifa hakkı, şüfa hakkı, vefa hakkı, iştira hakkı gibi çeşit haklar ya da kira şerhi gibi şerhler de sözkonusu olabilir. Şayet satışa çıkartılan taşınmaz üzerinde bu gibi mülkiyet hakkını sınırlayan bir şerh bulunuyor ise artırma şartnamesinde bu hususa yer verilmesi ve taşınmazın bu şerh ile yükümlü olarak satılacağının belirtilmesi alıcıların durumdan haberdar olmalarını sağlamak bakımından büyük önem arz etmektedir. Ancak hemen belirtmek gerekir ki, taşınmazın tapu kaydında yer alan her mükellefiyete değil sadece ihale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetlere artırma şartnamesinde yer verilir. İhale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetlerinin tespitinde ise İİK.nun 132.maddesinin somut olayda uygulanıp uygulanmadığına bakılması gerekmektedir. Alacak bir taşınmaz ile temin edildikten sonra malik o taşınmaz üzerine bir mükellefiyet tesis edecek olur ise İİK.nun 132 maddesi gereğince alacaklı, taşınmazın o hak ile birlikte ya da o haktan ari olarak satılmasını talep etme imkanına sahip bulunmaktadır.[36] Örneğin bir taşınmaz üzerine haciz ya da ipotek konulduktan sonra o taşınmaz üzerinde intifa hakkı gibi bir mükellefiyet tesis edilirse, alacaklı taşınmazın intifa hakkından ari olarak satışa çıkartılmasını isteyebilir. Şayet alacaklı böyle bir talepte bulunmuş ise bu mükellefiyete artırma şartnamesinde yer verilmez. Zira taşınmaz o mükellefiyetlerden ari olarak satışa çıkartıldığından ihale alıcısına intikal etmeyecektir. B.6. Alacaklı ve Borçlunun Ad ve Soyadları, Dosya Numarası, Taşınmazın Tap Kaydı ve Niteliği, Artırma Şartnamesinin Açık Bulundurulduğu İlk Gün ve Taşınmaza Takdir Edilen Kıymet. Yönetmeliğin 49.maddesinde son olarak; alacaklı ve borçlunun ad ve soyadlarının, satışın yapılacağı icra dosyasının numarasının, satışa çıkartılan taşınmazın tapu kaydının, niteliğinin, artırma şartnamesinin açık bulundurulduğu ilk günün, taşınmaza takdir edilen değerin şartnamede gösterilmesinin gerektiği belirtilmiştir. Satışa konu taşınmaz hakkında icra müdürlüğünce düzenlettirilen bilirkişi raporuna İİK m.128/a gereğince bir itiraz sözkonusu olur ise artırma şartnamesine itiraz üzerine ortaya çıkan yeni muhammen bedel yazılmalıdır. Öte yandan taşınmazın tapu kayıt bilgilerine ve niteliğine şartnamede ayrıntılı olarak ve doğru bir biçimde yer verilmemiş olması da çok önemlidir. Zira artırma şartnamesi düzenlenmesindeki amaç satışa çıkartılan taşınmaz hakkında ihaleye girmek isteyen üçüncü şahısların sağlıklı bir şekilde bilgi sahibi olmalarını sağlamak olduğuna göre şartnamede eksik ya da yanlış bir bilgiye yer verilmesi üçüncü şahısların bu konudaki iradesini sakatlayacaktır. Ayrıca yasaya uygun olarak düzenlenecek artırma şartnamesinin ilk satış gününden 10 gün öncesine kadar hazırlanarak icra müdürlüğünde herkesin görmesi için hazır bulundurulması gerekmektedir.(İİK m.124/2) Artırma şartnamesinin hazır bulundurulduğu ilk gün, artırma ilanında ve şartnamede gösterilir. (İİK m.126) MÜKELLEFİYET LİSTESİ GENEL BİLGİ İcra müdürlüğünün taşınmaz üzerinde mevcut olan ve ihale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetlere artırma şartnamesinde yer vermesi gerektiğine yukarıda ayrıntılı olarak değinilmişti. İşte icra müdürlüğünün bu hususu yerine getirebilmek üzere düzenlediği ve haciz alacaklısı ile borçluya tebliğ etmek suretiyle kesinleştirdiği, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlere yer verdiği listeye mükellefiyet listesi adı verilir. Esasında mükellefiyet listesinin iki temel fonksiyonu bulunmaktadır. Bunlardan birincisi yukarıda belirtildiği üzere ihale alıcısına intikal edecek mükellefiyetleri göstermesi ikincisi de satış bedelinin paylaştırılmasını gösterir bir sıra cetveli olmasıdır. Ancak uygulamada icra müdürlüklerince sadece ihale alıcısına intikali gereken bir mükellefiyet bulunması durumunda mükellefiyet listesi tanzim edildiğinden aşağıda yer alan anlatımlarda mükellefiyet listesinin sıra cetveli fonksiyonu ile ilgili açıklamalara yer verilmemiştir. İcra müdürlüklerinin mükellefiyet listesinin sıra cetveli fonksiyonuna yönelik olarak herhangi bir işlem yapmamaları, ihale alıcısına intikal etmeyecek olan mükellefiyetlere listede yer verilmemeleri ve bu şekilde sıra cetveli ile ilgili tartışmaları satış sonuna bırakılmaları, satış işleminin bir an önce yerine getirilmesi bakımından yerinde bir işlemdir. Zira taşınmazın satış bedeline etki edecek olan mükellefiyetler sadece ihale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetlerdir. Bu sebeple bunların satıştan önce kesinleştirilmesinde hem haciz alacaklılarının, hem borçlunun hem de ihale alıcısının menfaati bulunmaktadır. Buna mukabil satış bedeline etki etmeyecek olan yani ihale alıcısına intikal etmeyecek olan mükellefiyetlerin durumu, İİK m.132/2[37] gereğince satış bedelinden pay ayıp almayacakları pekala satıştan sonra düzenlenecek sıra cetveliyle de çözüme kavuşturulabilir. Bu sebeple bu mükellefiyetlere listede yer verilerek satış işleminin geciktirilmesinin pratik bir faydası bulunmamaktadır. Kaldı ki, Yüksek mahkeme bir kararında[38] mükellefiyet listesine itiraz etmeyen bir ilgilinin sonradan sıra cetveline itiraz edebileceğine karar vermiştir. Bu sebeple icra müdürlüklerinin sıra cetveli fonksiyonunun da gözeterek mükellefiyet listesi tanzim etmelerinde pratik bir fayda bulunmamaktadır. MÜKELLEFİYET LİSTESİNİN DÜZENLENMESİ VE KESİNLEŞTİRİLMESİ Mükellefiyet listesi gayrimenkule kıymet takdir edilmeden önce düzenlenip kesinleştirilmesi gerekmektedir. Zira İİK.nun 128.maddesinde taşınmazın kıymet takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisinin göz önünde bulundurulması gerektiği belirtilmiştir. Bunun sağlanabilmesi için kıymet takdirinden önce mükellefiyet listesinin düzenlenip kesinleştirilmesi zorunludur. Burada bahsedilen kıymet takdiri İİK m.102 gereğince haciz sırasında düzenlenen kıymet takdiri değil İİK m.128’e göre düzenlenen kıymet takdiridir. Bu listeye satışa çıkartılan taşınmazın tapu kaydında yer alan ve ihale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetler geçirilir. Ancak taşınmaz üzerindeki mükellefiyetler her zaman tapu kaydından anlaşılmayabilir. Örneğin Medeni Kanun’da düzenlenen kanuni ipotek hakları açısından durum böyledir. Zira M.K.nun 892. maddesi gereğince kanuni ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir. İşte yasa koyucu bu tür mükellefiyetlerin de mükellefiyetler listesinde yer almasına olanak sağlamak bakımından 126.maddede yer alan düzenlemeyi getirmiş bulunmaktadır. “İpotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını evrakı müsbiteleri ile onbeş gün içinde icra dairesine bildirmeleri yazılır. Aksi halde hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları da ilave edilir. Bu ihtar intifa hakkı sahiplerine de yapılır” Görüldüğü üzere taşınmazın tapu kaydından anlaşılmayan mükellefiyetlere ilişkin hak sahipleri taşınmazın satış ilanından itibaren 15 gün içerisinde icra müdürlüğüne başvurarak haklarını listeye kaydettirebilirler. İcra müdürlüğünün bu yönde yapılan başvuruyu kabul etmemesi mümkün değildir. Satış ilanından sonra üçüncü şahıslar tarafından yeni bir takım mükellefiyetler bildirilecek olunur ise bunlar da mükellefiyetler listesine eklenir. Listeye yeni eklenen bu mükellefiyetler taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkiler bir mahiyette ise icra dairesi İİK .128/2 gereğince satışa esas olmak üzere taşınmaza yeniden kıymet takdir ettirir. Ayrıca mükellefiyet listesi artırma şartnamesinin bir bölümünü oluşturduğundan ve artırma şartnamesi de satış gününden 10 gün öncesine kadar hazır bulundurulması gerektiğinden, mükellefiyet listesinin artırma gününden en az on gün önce düzenlenmiş, kesinleştirilmiş ve şartnameye geçirilmiş olması zorunludur. Mükellefiyet listesinin düzenlenmesinden sonra izlenecek prosedür ise İİK.nun 128.maddesinde düzenlenmiştir. “İcra müdürlüğü satışa başlamazdan evvel taşınmaz üzerindeki tapu siciline mukayyet veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listesi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün süre verir. 96 ve 97 nci maddeler hükümleri burada da caridir”. Yasanın bu hükmünün lafzından sanki taşınmazın tapu kaydından anlaşılmayan mükellefiyetlere mükellefiyetler listesinde yer verilmeyeceği gibi bir anlam çıkmakta ise de böyle bir yorumun kabul edilebilmesi hukuken mümkün bulunmamaktadır. Zira aksi takdirde İİK.nun 126.maddesinde yer alan ve yukarıda belirtilen yasal düzenlemenin hiçbir anlamı kalmayacaktır. İcra müdürlüğü taşınmazın tapu kaydından anlaşılan mükellefiyetler ile tapu kaydından anlaşılmıyor olmakla birlikte satış ilanı üzerine kendisine bildirilen mükellefiyetlere yer verdiği listeyi haciz alacaklıları ile borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için onlara 3 gün süre verir. Liste kendisine tebliğ olunan ilgililer kendilerine tanınan bu 3 günlük süre içerisinde listede yer alan herhangi bir mükellefiyete itiraz edebilirler. Böyle bir itiraz vaki olduğunda şayet itiraza uğrayan mükellefiyet tapu kaydından anlaşılan bir mükellefiyet ise icra müdürlüğünün İİK m.97-97’de belirtilen prosedürü işletmesi gerekmektedir. Buna göre itiraz üzerine icra dosyasını takibin devamına ya da talikine karar verilmek üzere resen icra hakimliğine göndermelidir. İcra Hakimliği istihkak iddiası üzerine takibin talikine karar verecek olur ise taşınmazın satış işlemleri dava sonuçlanıncaya kadar durur. Ancak icra hakimliği takibin devamına karar verecek olur ise taşınmaz dava sonuçlanmadan da satılabilir. Böyle bir durumda taşınmazın o mükellefiyetten ari olarak satışa çıkartılması gerekmektedir. İcra hakimliğinin vereceği karara göre 7 gün içerisinde istihkak davası açılarak itiraz kesin olarak sonuçlandırılır. İtiraz edilen mükellefiyet tapu kaydından anlaşılan bir mükellefiyet ise o takdirde istihkak davasını İİK m.99’da belirtilen prosedüre uygun olarak haciz alacaklısı ya da borçlunun açması gerekecektir.[39] Her ne kadar İİK.nun 128.maddesinde mükellefiyetler listesine itiraz halinde İİK m.96-97’de belirtilen prosedürün uygulanacağı belirtilmiş ise de bu durum, sözkonusu maddede sadece tapu kaydından anlaşılan mükellefiyetlerden bahsedilmiş olmasından kaynaklanmaktadır. Oysa İİK m.126’da belirtilen düzenlemeye istinaden tapu kaydından anlaşılmayan mükellefiyetlere de mükellefiyet listesinde yer verilebilir. Böyle bir mükellefiyete itiraz halinde İİK.nun 99.maddesinin tatbik edilmesi yasanın genel mantığına daha uygun olacaktır. MÜKELLEFİYET LİSTESİNİN FONKSİYONU. Yukarıda da belirtildiği üzere[40] mükellefiyet listesinin, ihale alıcısına intikal edecek mükellefiyetleri göstermesi ve satış bedelinin paylaştırılmasını gösterir bir sıra cetveli olması şeklinde iki temel fonksiyonu bulunmaktadır. Bu fonksiyonlardan ilki yani ihale alıcısına intikal edecek mükellefiyetleri göstermesi konusu doktrinde tartışmalı bulunmaktadır. Prf.Dr.İhlan Postacıoğlu, Prof.Dr.Baki Kuru ve Talip Uyar’a, Ali Haydar Karahacıoğlu’na göre[41] mükellefiyet listesi tapu sicili hükmündedir. Yani mükellefiyet listesinde yer almayan bir mükellefiyetin tapuya şerh verilmiş olsa dahi ihale alıcısına intikal etmesi hukuken mümkün bulunmamaktadır. Bu yazarlara göre ihale alıcısının üzerine düşen görev sadece artırma şartnamesi ve mükellefiyet listesini incelemek olup kendisine ayrıca tapu kayıtlarını da incelemek gibi görev yüklenemez. Yani M.K.nun 1020.maddesinde yer alan “Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez”hükmünün cebri icra yolu ile satışlarda uygulanması hukuken mümkün bulunmamaktadır. Bu sebeple tapu kaydında yer almakla birlikte mükellefiyet listesinde yer almayan bir mükellefiyetin varlığı halinde alıcı, ihalenin kesinleşmesi üzerine bu şerhin kaldırılmasını isteyebilir. Böyle bir durumun varlığı halinde, tapuya kayıtlı hakkı sona eren üçüncü kişi buna neden olanlar hakkında tazminat isteminde bulunabilecektir. Tazminat isteminin yasal dayanağını sözkonusu mükellefiyet icra müdürlüğü tarafından celp edilen tapu kayıt belgesinde yer almıyorsa M.K.nun 1007.maddesi, tapu kayıt belgesinde yer almakla beraber mükellefiyet listesinde yer almıyorsa İİK.nun 5-7.maddeleri oluşturacaktır. Mükellefiyetler listesinde yer almayan bir şerhin tapu kaydında yer alsa dahi alıcıya intikal etmeyeceği kuralının iki istisnası bulunmaktadır.[42] Bunlardan birincisi kamu hukukundan doğan mükellefiyetler ile ilgilidir. Kamu hukukundan (Örneğin Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Çevre Kanunu, İmar Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Orman Kanunu) doğan mükellefiyetler mükellefiyet listesinde yer almasa dahi alıcıya intikal edecektir. İkinci bir istisna ise ihale alıcısının mükellefiyet listesinde yer almıyor olsa dahi sözkonusu mükellefiyetin tapu şerhine kayıtlı olduğunu biliyor olması durumudur. Prof.Dr.İsmet Sungurbey’e göre ise[43] ihale alıcısı mükellefiyet listesi haricinde tapu kaydını incelemekle de yükümlüdür. Bu sebeple tapuda kayıtlı bir ayni hakkın mükellefiyet listesine geçirilmemiş olması bu hakkın sona ermesi sonucunu doğurmaz. Cebri icra yolu ile satış işlemlerinde satış işlemini gerçekleştiren, bir nev’i resmi senedi düzenleyen makam icra müdürlüğü olduğundan ve icra müdürlüğünün bu işlemi gerçekleştirirken tapu sicil müdürlüğünden herhangi bir izin ya da onay almasına gerek bulunmadığından, ihale alıcılarının ayrıca tapu kaydını da incelemekle yükümlü oldukları görüşüne katılmak olanağı bulunmamaktadır. Kaldı ki, ihale alıcılarına böyle bir yükümlülük yüklenecek ise o takdirde mükellefiyet listesi düzenlenmesinin, artırma şartnamesinde ihale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetlerin gösterilmesinin ne gereği kalacaktır. SONUÇ İcra ve İflas Kanunu’nun temel amacı alacaklının alacağına bir an önce kavuşmasını sağlamak bunu gerçekleştirirken de borçlunun da menfaatlerini mümkün olduğu kadar korumaktadır. Bu çerçeveden bakıldığında İcra ve İflas Kanunu’nun sadece alacaklı ve borçlu olan şahısları ilgilendirdiği düşünülür. Oysa alacaklının alacağına kavuşması, çoğu zaman borçlunun mal varlığının cebri icra yolu ile satışı ile mümkündür. Bu nedenle Kanun’un uygulama alanı içerisine alacaklı ve borçlunun haricinde bir de icra müdürlüğünce yapılan ihaleye iştirak eden üçüncü kişiler de girmektedir. Ancak bu üçüncü kişiler icra takibinin tarafı olmadıklarından, kendilerinden Kanun’un tüm hükümlerini bilmeleri ve buna göre artırmaya katılmaları beklenemez. İşte artırma şartnamesi ve mükellefiyet listesi de daha ziyade, bu üçüncü kişileri yapılacak olan ihaleden, satışa konu malın özelliklerinden, ihalenin hukuka uygun olarak gerçekleşebilesi için yerine getirilmesi gereken şartlardan haberdar etme, onlara bilgi verme amacıyla düzenlenmektedir. Bu sebeplerle, yapılacak olan ihaleye mümkün olduğu kadar fazla kişinin katılması ve ihale alıcısının ihaleye konu malın esaslı vasıflarında hataya düşmemesi için artırma şartnamesi ve mükellefiyet listesinin doğru ve eksiksiz bir biçimde düzenlenmesine azami özen gösterilmelidir. KAYNAKÇA 1) UYAR,Talih, İcra Hukukunda İhale ve İhalenin Bozulması, 2) KURU,Baki, İcra ve İflas Hukuku, İstanbul,1990 3) REİSOĞLU,Seza, Bankalar Kanunu Şerhi,Ankara,2002 4) POSTACIOĞLU,İlhan, İcra Hukuk Esasları, İstanbul,1969 5) ÜSTÜNDAĞ,Saim, İcra Hukukunun Esasları, İstanbul, 2004, 6) OLGAÇ,Senai, İcra İflas, İstanbul,1974 7) DOĞAN,Murat,Taşınmaz Haczinin Tapu Siciline Şerhinin Hukuki Niteliği, Yapılması, Etkisi ve Terkini, www.ahuder.org 8) SUNGURBEY,İsmet, Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi 9) YELEKÇİ,Memduh, İcra ve İflas Kanunu, Ankara, 1986 10) DÖNMEZ,R.Murat,Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Mayıs/Haziran 2006 11) DEĞNEKLİ,Adnan-KISA,Sedat,Hacizde ve İflasta Sıra Cetveli,İstanbul,1996 12) KARAHACIOĞLU,Ali Haydar/ DOĞRUSÖZ,M.Edip, Türk Hukukunda Rehin, Ankara,1996 [1] UYAR Talih, İcra Hukukunda İhale ve İhalenin Bozulması, İzmir,2002, s.490 [2] “İİK.nun 124 üncü maddesinde açıklandığı gibi icra dairesi gayrimenkulün bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli tarzda artırma şartları tespit ve rağbeti celp için lüzumlu gördüğü yerlerde keyfiyeti ilan etmekle mükelleftir. Köydeki gayrimenkullerin müşterisi daha ziyade o köy halkından olacağı ilanın bu köyde de yapılması ve keyfiyetin köy halkına duyurulması gerekir. Bu husus tarafların menfaatlerine daha uygun olarak satışın gerçekleşmesini sağlar.(Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 22.04.1986 tarih, E:3263/K:4750) [3] “Teminatın miktarı 661.500 lira olduğu cihetle artırma tutanağında bunun sehven 66.150 lira yazılması, müşterilere bu tutanak ilan ve tebliğ edilmediğinden, buna göre işlem yapılmasına cevaz verilmez” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 14.06.1979 tarih ve E:4489/K:5505) [4] KURU Baki, İcra ve İflas Hukuku,İstanbul,1990,s:1227/UYAR,Talih, s.495 [5] “İhaleye katılırken Mark`ın teminat olarak gösterilmesinde ekonomik hayattaki ticari ilişkiler ve ödemeler de nazara alındığında yasaya aykırılık görülmemiştir. İcra memurunun gösterilen teminatı kabul ederek müşteriyi ihaleye iştirak ettirmesi gerekirken ihaleye sokmaması, ihalenin usulüne uygun yapılmadığının kanıtıdır. Şikayetin kabulü gerekirken reddinde isabet görülmemiştir”(Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 07.10.1994 tarih ve E:11135/K:11871) [6] Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 16.10.2000 tarih ve E:14552/K:15154 [7] 538 Sayılı KHK [8] REİSOĞLU,Seza, Bankalar Kanunu Şerhi,Ankara,2002,s:39 [9] KURU Baki, s:1278/UYAR Talih, s.495 [10] “Nitekim bu kişilerle ilgili ek tutanağın teminatla ilgili kısmında teminat alındığına ilişkin ibare yer almadığı gibi, dosya içerisinde teminat alındığına ilişkin herhangi bir yazılı belge de bulunmamaktadır. Teminat göstermeyen adları geçen kişilerin ihaleye katılmaları mümkün olmadığından, bu kişilerin ileri sürdükleri pey geçersiz olacağı cihetle, icra müdürlüğünce taşınmazın İ.İ.K.’nun 133. maddesi gereğince yeniden ihaleye çıkarılması gerekirken, ikinci pey süren sıfatı ile bu kişilere ihale yapılması doğru değildir.”(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 24.11.2004 tarih ve E:12-637/K:612) [11]“İİK.nun 124/3. maddesine göre hissedarlar dışında ihaleye katılan ihale alıcısının taşınmazın muhammen bedelinin %20’si nispetinde teminat yatırması gerekirken teminatı eksik yatırmak suretiyle ihaleye iştirak ettirildiği görülmüştür. Yukarıda açıklanan yasaya aykırı bu işlemlerden dolayı ihalenin feshine karar vermek gerekirken istemin reddine karar verilmesi isabetsizdir.”(Yargıtay12.Hukuk Dairesi 02.05.2002 tarih ve E:8238 K:9284) [12] İİK m.124/3 “ Satılığa çıkartılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yukarıki fıkrada yazılı nispet raddesinde ise artırmaya iştiraki halinde ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz” [13] ÜSTÜNDAĞ,Saim, İcra Hukukunun Esasları, İstanbul, 2004,s:262“Mühim olan gayrimenkul üzerinde yüzde yirmi nispetinde bir alacağın bulunması değil,gayrimenkulün satış tutarından bu alacaklının hissesine düşmesi tahmin olunan miktarın muhammen bedelin %20’sine baliğ olmasıdır” [14] POSTACIOĞLU,İlhan, İcra Hukuk Esasları, İstanbul,1969,s:447 “Ancak fıkranın sevk şekli muvafakatiyetli değildir. Zira müverret alacaklı olmak, mahcuz malın bedeli üzerinden pay almak için kafi bir sebep teşkil etmez. Belki bunun için yegane alacaklı olmak lazımdır. Eğer alacaklılar müteaddit ise o zaman teminattan muaf tutulmaları için satış neticesinde hisselerine düşmesi tahmin olunacak payın muhammen bedelin %10’una baliğ olması şartı aranmalıdır” [15] “Somut olayda ihale alıcısı 8. sırada rehin hakkı sahibi olup şikayetçi banka 1. derecede rehin hakkı sahibidir. Bu durum karşısında ihale alıcısının teminat alınmadan ihaleye kabul edilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 26.04.2002 tarih, E:7751/K:8791) [16] “2464 sayılı Yasanın 68.maddesinde, tellallık harcını mal ve ürünlerini satan gerçek ve tüzel kişilerin ödemekle yükümlü olduğu hükmü getirilmiştir.Yasanın bu emredici hükmüne göre bu harcın sorumlusu, mal ve mahsullerini satan gerçek veya tüzel kişilerdir. Şartnamede tellaliyenin alıcıya ait olacağının belirtilmesi yasanın emredici hükmü nedeniyle sonuç doğurmaz.” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 16.12.2003 tarih, E:21326/K:24901) [17] “Ayrıca tellallık harcı ile ilgili 2464 Sayılı Kanunun 68.maddesinde tellallık harcını mal ve ürünleri satan gerçek ve tüzel kişilerin ödemekle yükümlü olduğu hükmü getirilmiştir. Yasanın emredici hükmüne göre bu harcın sorumlusu mal ve hizmetleri satan gerçek ve tüzel kişilerdir. Bu nedenle tellaliye bedelinden borçlunun sorumlu olduğu düşünülerek alacaklının şikayetinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi yolunda hüküm kurulması isabetsizdir” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 09.02.2006 tarih, E:24848/K:1997) [18] “İhale şartnamesinde alınması lazım gelen tapu harç ve masraflarının alıcıya ait olduğu açıkça yazılmıştır. İhale bedelinden ayrı olarak gerek satıcıdan ve gerekse alıcıdan alınması gereken tapu harç ve masraflarının alıcılardan tahsil edilmesi gerekir” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 14.01.1993 tarih, E:11052/K:465) [19] Dipnot 16 [20] “3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu`na 3099 Sayılı Kanunla eklenen ve 1.1.1985`de yürürlüğe giren 31.12.1988`e kadar muteber olan 17. maddesinin 4-ı bendine göre net olan 150 m^2’ye kadar olan konutların teslimi K.D.V.`ye tabi değildir. Bilahare çıkartılan 3393 Sayılı Kanunla 3065 Sayılı Kanuna eklenen geçici 8. maddeye göre, bu hüküm 1992 tarihi sonuna kadar uzatılmıştır. Satış 3099 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 1.1.1985 tarihinden sonra yapılmıştır. Bu Kanun hükmüne rağmen icra dairesince KDV.`nin müşteriye ait olduğu, satış ilanına dercedilmiştir. Bu yasal olmayan sorumluluğun talebi ve talibi azaltacağına, bu nedenle de yalnız alacaklının ihaleye katılmış olduğunun anlaşılmasına, 28.000.000.- TL. muhammen değerli taşınmazın tek talip alacaklıya 21.000.000.- liraya ihale edilmesi nedeniyle İİK`nun 134/5. fıkrasındaki zarar unsurunun da mevcut bulunmasına binaen ihalenin feshine karar verilmek gerekirken isteğin reddolunması isabetsiz olup, merci kararının bozulması gerekirken isteğin onandığı anlaşıldığından tashih isteğinin kabulü” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi,22.09.1988 tarih, E:7556/K:10209) [21]“ 3065 sayılı KDV Kanununa 3099 sayılı kanunla eklenen 1.1.1985 de yürürlüğe giren 31.12.1988’e kadar muteber olan ve 3393 sayılı kanunla 3065 sayılı kanuna eklenen geçici maddeye göre 1992 tarihi sonuna kadar uzatılan 17. maddesi 4-1 bendine göre net alanı 150 metrekareye kadar olan kon

Artırma Şartnamesi ve Mükellefiyet Listesi (Legal Hukuk Dergisi, S.43-44)

ARTIRMA ŞARTNAMESİ
GENEL BİLGİ

Arttırma şartnamesi, satışa çıkartılan taşınmazın fiziki ve hukuki durumu hakkında alıcılara bilgi veren ve hangi koşulların gerçekleşmesi halinde taşınmazın ihale edileceğini gösteren, icra memuru tarafından hazırlanan bir belgedir.[1]

Rızai satışlarda alıcı, satıcı ile irtibata geçerek satın almayı düşündüğü taşınmazın gerek fiziki ve gerekse hukuki durumunu yakından inceleme ve buna göre karar verme imkanına sahip iken cebri icra yoluyla satışlarda bu imkanlardan yoksundur. Zira cebri icra yolu ile satışlarda satış işlemi çoğu zaman borçlunun rızası dışında gerçekleştiğinden, alıcılar taşınmazın fiziki durumunu yakından inceleyememekte, borçlunun ya da kiracılarının çeşitli engellemeleriyle karşılaşabilmektedirler. Ayrıca alıcıların satışa çıkartılan taşınmazın tapu kayıtlarını inceleme ve bu suretle hukuki durumu hakkında bilgi alma imkanları da kısıtlıdır. Zira bir şahsın başkasına ait bir taşınmazın tapu kaydını inceleyebilmesi M.K.nun 1020.maddesi gereğince ancak “ilgisini inanılır kılması” halinde mümkün bulunmaktadır.

Tüm bu hususlar icra dairelerinin satıştan önce düzenleyeceği satış şartnamesinin ne kadar büyük bir öneme sahip olduğunu açıkça göstermektedir.

Öte yandan rızai satışlarda tarafların tapu sicil müdürlüğü huzurunda iradelerini açıklamaları ve düzenlenen resmi senedi imzalamalarıyla alım satım işlemi gerçekleşirken cebri icra yolu ile satışlarda alım satım işleminin gerçekleşebilmesi için yerine getirilmesi gereken bir çok husus bulunmaktadır. İşte İİK.nun 124 ve 125.maddeleri gereği düzenlenen artırma şartnamesi, ihalenin yapılması için yerine getirilmesi gereken bu şartlar ile satışa çıkartılan taşınmazın fiziki ve hukuki durumu hakkında alıcılara bilgi veren ve ihale gününden belirli bir müddet önce onların incelemesine hazır bulundurulan bir belgedir.

İcra dairesi artırma şartnamesinde yer vereceği şartları tespit ederken taşınmazın bulunduğu yerin adetlerini dikkate almalı ve tarafların menfaatlerine en uygun olacak şekilde artırma şartlarını tespit etmelidir. (İİK m.124/1) Örneğin satış gününü tayin ederken ya da ilanın şeklini belirlerken o yerin adetlerini göz önünde bulundurmalı ve bu suretle taşınmaza rağbet gösterilmesini sağlamalıdır. Yüksek Mahkeme bir kararında[2] köy hudutlarında kain bir taşınmazın satışının o köyde duyurulmamasını ihalenin feshi sebebi saymıştır.

ARTIRMA ŞARTNAMESİNE YAZILACAK HUSUSLAR

Artırma şartnamesine yazılacak olan hususların neler olduğu İİK.nun 124 ve 125.maddeleriyle İcra ve İflas Kanunun Yönetmeliği’nin 49.maddesinde açıklanmıştır. Uygulamada icra daireleri tarafından Yönetmelik ekinde yer alan 26 no.lu örnek form kullanılmaktadır.

Artırma şartnamesinde yer alması gereken hususlara aşıda ayrıntılı olarak yer verilmiştir;

B.1. Artırmaya Katılmak İçin Yatırılması Gereken “Pey Akçesi” ya da “Teminat Mektubu”.

İİK.nun 124/2 maddesinde “ Artırmaya iştirak edeceklerin, gayrimenkulün muhammen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubu tevdi etmeleri şartnameye yazılır” denilmektedir.

Görüldüğü üzere İİK hükümlerine göre gerçekleşecek olan bir açık artırmaya katılmak isteyen kişilerin ihaleye katılmaları için belirli bir miktardaki teminatı ihale günü yanlarında getirmeleri kural olarak zorunlu olup bu husus satış işleminden önce düzenlenen artırma şartnamesine yazılarak alıcıların durumdan haberdar olmaları sağlanır.

İhaleye katılmak için icra müdürlüğüne ibraz edilmesi gereken teminatın miktarı, satışa çıkartılan taşınmazın İİK.nun 128 ve 128/a maddelerinde öngörülen prosedür sonrasında kesinleşen muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadardır. Artırma şartnamesinde sadece teminatın oranı belirtilmekle kalınmaz aynı zamanda bu orana göre hesaplanan teminatın miktarı da açıkça yazılır.

Şartnamede teminatın satışa çıkartılan gayrimenkulün muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadar olacağı yazılı olmakla beraber icra müdürü tarafından bu miktar şartnameye yanlış yazılırsa durum ne olacaktır?

Yüksek Mahkeme bir kararında[3] artırma şartnamesinde teminatın miktarının taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadar olması gerektiği bilgisine yer verildiğinden, bu miktarın şartnameye sehven yanlış yazılmasının bir önemi bulunmadığına karar vermiştir.

Ancak konunun her somut olayın özelliğine göre yeniden değerlendirilmesi ve yapılan yanlışlığın ne gibi sonuçlar doğurduğuna bakılması uygun olacaktır. Örneğin şartnameye teminatın miktarı olması gerekenden çok yüksek olarak yazılmışsa ve yapılan ihaleye de katılım az sayıda olmuş ise o takdirde sehven de olsa yapılan yanlışlığın herhangi bir öneminin bulunmadığından söz etmek pek mümkün bulunmamaktadır.

İhaleye katılmak için verilecek olan teminat ancak para ya da milli bir bankanın teminat mektubu olabilir. Doktrinde kabul edilen görüşe göre[4] teminat olarak verilecek para Türk Lirası olabileceği gibi resmi kuru olan yabancı para da olabilir. Yargıtay önce tarihli bir kararında[5] yabancı paranın teminat olarak kabul edilmesi gerektiğine karar vermiş iken daha sonraki bir kararında[6] yabancı paranın ancak artırma şartnamesine yazılması durumunda teminat olarak kabul edilebileceğine karar vermiştir.

Ancak teminat olarak yabancı para kabul edilecek olunur ise bu para sadece Merkez Bankası tarafından alım satım konusu yapılan yabancı paralardan olmalı ve bu husus düzenlenen artırma şartnamesine açıkça yazılmalıdır. Zira teminatın alınmasındaki amaç ihale bedelinin yatırılmaması halinde uğranılan zararın karşılanması olduğuna göre tedavül kabiliyetini haiz olan ve Bankalardan kolaylıkla Türk Lirası’na çevrilebilecek olan yabancı paraların teminat olarak kabul edilmesi gerekmektedir.

İİK.nun 124 maddesinde para haricinde kabul edilecek bir diğer teminatın da “milli bir bankanın teminat mektubu” olduğu yazılıdır. Ancak Yasa metninde herhangi bir bankanın teminat mektubundan değil de milli bir bankanın teminat mektubundan bahsedilmiş olması tereddüt uyandırmaktadır.

Milli banka kavramı bugün için yürürlükte bulunmayan 7129 sayılı Bankalar Kanunu’nda;

“Türk Kanunlarına göre kurulmuş ve sermayesi Türk Parası olarak konulmuş ve sermayesinin çoğunluğu, yönetim ve denetimi Türklere ait olan Bankalar demektir.”

şeklinde tanımlanmıştır.

Ancak 7129 sayılı Kanunu müteakip yürürlüğe giren 3182 sayılı Bankalar Kanunu’nda sonradan[7] yapılan değişiklik ile “Milli Banka” kavramı Yasa’dan çıkartılmış olup değişiklik Hükümet gerekçesinde;

“Milli banka ifadesi ülkemizin üyesi bulunduğu uluslar arası ekonomik kurumlar nezdinde yabancı sermayeli bankalar veya Türkiye’deki yabancı banka şubeleri aleyhine ayrıcalık yaratıldığı izlenimini vermektedir. Bu nedenle milli banka tabiri 3 ve 13.madde metninden çıkartılmıştır”

şeklinde açıklanmıştır.[8]

Sonradan yürürlüğe giren 4389 ve 5411 sayılı Bankalar Kanunlarında da milli banka kavramına yer verilmemiştir.

Bankalar Kanunu’nda yapılan bu değişiklikten sonra İcra ve İflas Kanunu da birçok kez değişmiş olmasına rağmen 124.madde yer alan “milli banka” ifadesi değiştirilmemiştir.

Belirtilen açıklamalar çerçevesinde konu değerlendirildiğinde acaba icra müdürlüğü Türkiye’de faaliyet gösteren ancak sermayesinin tamamı ya da çoğunluğu yabancılara ait olan bir bankanın teminat mektubunu teminat olarak kabul edemeyecek midir?

Hemen belirtmek gerekir ki, cebri icra yolu ile satışlarda ihaleye katılacak olanlardan teminat istenmesinin amacı göz önünde bulundurulduğunda, teminat mektubunu düzenleyen bankanın milli bir banka olup olmamasının bugün için bir önemi bulunmamaktadır. Önemli olan alıcının ihale bedelini ödememesi durumunda icra müdürlüğünün teminat mektubunu kolaylıkla tazmin ettirip ettirememesidir. Bugün ülkemizde bankacılık sektöründe faaliyet gösteren bir çok yabancı banka bulunmaktadır. Bu bankalar da milli bankalar gibi 5411 Sayılı Bankacılık Kanunu hükümlerine tabi olarak faaliyetlerini sürdürmektedirler. Bu sebeple sadece milli bankalara ait teminat mektuplarının teminat olarak kabul edilmesinin haklı hiçbir gerekçesi olamaz. Aksine, ülkemizde yabancı banka sayısı hızla artmakta olduğundan, ihaleye katılımın azalması gibi İİK.nun açık artırma yolu ile satışlardaki temel amacına pek de uygun olamayan bir sonuca sebebiyet verebilecektir.

Belirtilen sebeplerle, İİK.nun 124.maddesinde yer alan teminat mektubu ifadesinden, 5411 Sayılı Bankacılık Kanunu kapsamında Türkiye’de Bankacılık faaliyetinde bulunan bankaların düzenlediği teminat mektuplarının anlaşılması, gerek mevcut piyasa koşullarına ve gerekse alacaklı ile borçlunun menfaatlerine daha uygun bir çözüm olacaktır. Kaldı ki, icra müdürlüğüne ait paraların tevdi edileceği bankaların hangi bankalar olabileceğini düzenleyen İİK.nun 9 ve Yönetmeliğin 92.maddelerinde dahi milli banka olması gibi bir kısıtlama getirilmemiş iken ihaleye katılmak için ibraz edilecek teminat mektuplarında böyle bir ayrıma gidilmesi düşünülemez.

Son olarak Yasa’nın bu hükmüne aykırı olarak hareket edilmesinin yani teminat yatırılmadan ihaleye girilmesinin ya da eksik teminat yatırmak suretiyle ihaleye girilmesinin ne gibi bir hukuki sonuç doğuracağı üzerinde durmakta fayda bulunmaktadır. Doktrinde kabul edilen görüşe göre[9] yasanın bu hükmünün ihlal edilmiş olması başlı başına bir ihalenin feshi sebebi değildir. Ancak Yüksek Mahkeme muhtelif kararlarında[10] [11]teminat yatırmadan ya da eksik teminat yatırmak suretiyle ihaleye giren şahısların ileri sürdükleri peyin geçersiz olduğu ve bu sebeple de ihalenin feshedilmesi gerektiği sonucuna varmıştır. Ancak İİK.nun 124/2 maddesinin bu şekilde katı yorumlanması bazı durumlarda Yasa’nın genel amacıyla çelişen sonuçlar doğurabilecektir. Zira İcra ve İflas Kanunu’nun temel amacı alacaklının alacağına mümkün olan en kısa süre içerisinde kavuşmasını sağlamak, ancak bunu gerçekleştirirken de borçlunun menfaatlerini mümkün olduğu kadar korumaktadır. Bu çerçevede düşünüldüğünde, ihale alıcısı satış bedelinin tamamını icra müdürlüğüne ödemiş ve taşınmaz da muhammen bedeline yakın bir miktarla ihale edilmiş ise gerek alacaklı ve gerekse borçlu için temel amaç gerçekleşmiş bulunmaktadır. Bu sebeple böyle bir durumda sadece teminat yatırılmadığı gerekçesiyle ihalenin fesih edilmesinin hakkaniyete aykırı olacaktır.

İcra müdürlüğünde yapılacak olan ihaleye iştirak etmek isteyenlerin, satışa çıkartılan taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisi kadar teminatı beraberlerinde getirmeleri gerektiği kuralının bir istinası bulunmaktadır. Bu istisna da İİK.nun 124.maddesinin 3.fıkrasında düzenlenmiştir.[12] Buna göre satışa çıkartılan taşınmaz üzerinde, taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisinden fazla bir miktarda alacağı bulunanların satışa iştirak etmek istemeleri halinde bunlardan teminat alınmaz.

Her ne kadar söz konusu maddenin lafzından, satışa çıkartılan taşınmaz üzerinde taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisinden fazla bir miktar için hakkı bulunan her alacaklının teminattan muaf tutulması gerektiği gibi bir anlam çıkmakta ise de burada bahsedilen her alacaklı değil, ileride düzenlenecek sıra cetveli neticesinde kendisine taşınmazın muhammen bedelinin yüzde yirmisinden fazla pay ayrılması muhtemel olan alacaklılardır. Bu sebeple satışa çıkartılan taşınmaz üzerine haciz koydurmuş olmakla beraber haczi alt sıralarda bulunan ve bu sebeple ileride düzenlenecek sıra cetvelinde kendisine pay ayrılması mümkün görülmeyen alacaklıların alacak miktarları ne olursa olsun teminat yatırmadan ihaleye katılmaları mümkün bulunmamaktadır. Doktrindeki görüşler[13] [14] ve Yüksek Mahkeme içtihatları da[15] bu yöndedir.

B.2. Hangi Masrafların Müşteriye Ait Olacağı.

İcra müdürlüğünde yapılacak olan bir taşınmaz satışında ihale alıcısı ihale bedeli dışında birtakım masrafları da ilave olarak ödemek durumundadır. Bu masrafların neler olduğunun şartnameye yazılması ve böylelikle ihaleye katılacak olanların ihaleden önce bundan haberdar olmalarının sağlanması yasal bir zorunluluktur. Zira İİK.nun 125.maddesinin son fıkrasında “Artırma şartnamesinde hangi masrafların müşteriye ait olacağı tasrif olunur” denilmektedir.

İcra müdürlüğünde yapılan olan bir ihale aşağıda belirtilen masrafları doğurur;

– Taşınmazın aynın doğan vergi borçları (emlak vergisi)

– Tapu satım harcı

– Tapu alım harcı

– Tellallık harcı

– Damga vergisi

– Katma değer vergisi

Bu masraflardan bir kısmının yasal sorumlusu borçlu iken, bir kısmının sorumlusu ise ihale alıcısıdır. İhale alıcısının ihale bedeline ilaveten ödemesi gereken ve bu sebeple de İİK nun 125/son maddesi gereğince artırma şartnamesinde gösterilmesi zorunlu olan masraflar; katma değer vergisi, damga vergisi ve tapu alım harcıdır. Buna mukabil tapu satım harcı, tellallık harcı ve birikmiş emlak vergi borçlarının sorumlusu ise borçludur. Bu sebeple sözkonusu harçların satış bedelinden ödenmesi gerekmektedir.

Uygulamada tellallık harcı ve tapu alım-satım harçlarının kim tarafından ödeneceği konusunda çeşitli ihtilaflar doğmaktadır. Bu sebeple bu iki harç üzerinde ayrıntılı olarak durmakta fayda bulunmaktadır.

Tellallık harcının yasal dayanağı 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’dur. Sözkonusu Kanun’un 67.maddesinde”Tellallık Harcını, mal ve mahsullerini satan gerçek veya tüzelkişiler ödemekle mükelleftirler.” denilmek suretiyle tellallık harcının yasal sorumlusunun malı satılan şahıs olduğu açıkça vurgulanmıştır. Bu durum karşısında artırma şartnamesinde bu harcın sorumlusunun alıcı olacağı yazılmış olsa dahi – ki yazılmamalıdır- bu harcın ihale alıcısından istenebilmesi hukuken mümkün bulunmamaktadır.[16] [17]

Tapu alım-satım harcının yasal dayanağı ise 492 Sayılı Harçlar Kanunu’dur. Harçlar Kanunu’na ekli 4 Sayılı tarifenin 20/a maddesinde, cebri icra yolu ile satışlarda satış bedeninin binde onbeşi oranındaki harcın devreden ve devralandan ayrı ayrı tahsil edileceği belirtilmiştir. Yasanın bu ifadesinden anlaşılacağı üzere, ihale alıcısı ancak binde onbeş oranındaki alım harcından sorumlu tutulabilir. Devreden durumundaki borçluya ait harçtan sorumlu tutulması, artırma şartnamesine bu yönde bir hüküm konulsa dahi hukuken mümkün bulunmamaktadır. Ancak Yüksek Mahkeme bir kararında[18], satış şartnamesinde tapu harçlarının alıcıya ait olacağının yazılmış olması durumunda gerek alım harcının gerekse satım harcının ihale alıcısı tarafından ödenmesi gerektiğini belirtilmiştir.

Yüksek Mahkeme’nin bu kararına katılma olanağı bulunmamaktadır. Zira tapu satım harcının yasal sorumlusu Harçlar Kanunu gereğince taşınmazı devreden taraftır. Bu sebeple şartnameye eklenecek bir kayıt ile bunun değiştirilmesi hukuken mümkün değildir. Nitekim Yüksek Mahkemenin aynı dairesinin tellallık harcı ile ilgili olarak daha sonra verdiği bir kararında[19], şartnameye eklenecek bir kayıtla harcın yasal sorumlusunun değiştirilmesinin mümkün bulunmadığı açıkça ifade edilmiştir.

Kaldı ki, yasa gereği alacıya yüklenemeyecek olan bir masrafın artırma şartnamesinde alıcı tarafından ödeneceğinin yazılmış olması ihaleye katılımı azaltıcı bir rol oynayacak ve sebeple ihalenin feshi neden olabilecektir. Nitekim Yüksek Mahkemenin muhtelif kararlarında[20] [21], yasal olarak tahsili gerekmeyen bir takım masraflara artırma şartnamesinde yer verilmiş olması ihalenin feshi sebebi sayılmıştır.

B.3. Taşınmazın İmar Durumu.

Artırma şartnamesinde yer verilmesi gereken ve Yönetmeliğin 49.maddesinde sayılan hususlardan biri de taşınmazın imar durumudur. Artırmaya çıkartılan bir taşınmazın imar planı karşısındaki son durumunun şartnamede açıkça gösterilmeli ve böylece artırmaya giren kişilerin, taşınmazın imar durumunu bilerek artırmaya girmeleri sağlanmalıdır.[22]

18.06.1958 tarih ve 11/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da;

“İlanda ve şartnamede gayrimenkulün imar vaziyetini görmeyen alıcıların çok defa ihaleden sonra öğrenebildikleri bu tebeddüller zararını mucip olmaktadır.Bunu önlemek için satıştan evvel imar dairesinden ve bulunmayan yerlerde belediye dairelerinden bir nevi amme mükellefiyeti olan imar durumunun sorularak alınacak cevabın satış ilanına ve şartnameye derci bütün alakadarların menfaatini vikaye için uygun görülmüştür.Şu kadar ki, ihale tarihinden sonra vukua gelecek değişiklerin nazara alınmayacağı tabiidir.Bununla beraber ihale fesh edilirse eski halin avdet edeceği şüphesizdir.İmar ve belediye dairelerinden gayrimenkulün son durumu sorulmadan ihalenin yapıldığı ileri sürülerek şikayet vuku bulduğu takdirde merciinin bu hususu tahkik ve vaziyette esas vasıf ve kıymete müessir bir tebeddül husule gelip gelmediği hakkında mevkur dairelerin vereceği cevaba göre bir muamele yapması lazım gelir. İcra hakiminin göz önünde tutacağı esas mesele gayrimenkuldeki bu gibi tebeddüllerin kıymete ve esas vasıflara ehemmiyetli derecede olup olmadığı cihedidir. ”

denilmek suretiyle taşınmazın son imar durumuna satış şartnamesinde yer verilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Ayrıca bu karar sonrasında verilen Yüksek Mahkeme içtihatlarında da bu husus aynen benimsenmiştir.[23]

Şayet satış şartnamesinde yer verilen imar durumunda ihale gününden önce bir değişiklik meydana gelirse ne olacaktır? Böyle bir durumda imar durumunda meydana gelen değişikliğin ne gibi sonuçlar doğurduğuna bakmak gerekmektedir. İmar durumunda meydana gelen değişiklik taşınmazın kıymetinde ya da esaslı vasfında bir değişikliğe neden olmamış ise ihalenin geçerliliği açısından bir etkisi olmayacaktır. [24]Ancak buna karşılık meydana gelen değişiklik taşınmazın değerinin çok artmasına sebep olmuş ise o zaman bu durum borçlu açısından elbette ihalenin feshi sebebi oluşturabilecektir. Aynı şekilde imar durumundaki değişiklik ihale alıcısının aleyhine olmuş ise taşınmazın esaslı vasfında hataya düşmüş olacağından (İİK m.134/6) bu durum ihale alıcısı açısından fesih sebebi teşkil edecektir.

B.4. Artırmanın Yapılacağı Yer, Gün ve Saat.

Üçüncü kişilerin yapılacak olan ihaleden haberdar olmalarını sağlamak bakımından ihalenin yapılacağı yer gün ve saatin de artırma şartnamesine açıkça yazılması gerekmektedir. Satışa çıkartılan taşınmaz icra takibinin yapıldığı yer dışında bir yerde bulunuyorsa satış işlemi gayrimenkulün bulunduğu yerdeki icra dairesi tarafından gerçekleştirilir.(İİK m.360)[25] Uygulamada ihale, satışın yapılacağı icra müdürlüğü odasında gerçekleştiriliyor olmakla beraber satışın icra müdürlüğü dışında bir yerde gerçekleştirilmesine, tarafların menfaatlerine aykırı bir durum olmadığı sürece, yasal bir engel bulunmamaktadır. Önemli olan ihaleye katılacak olanların satışın yapılacağı yeri önceden bilmelerinin sağlanmasıdır.[26]

İhalenin yapılacağı yer gibi ihalenin yapılacağı günün ve saatin de artırma şartnamesinde belirtilmesi gerekmektedir. Taşınmaz satışlarında birinci ihale günü ile ikinci ihale günü arasında on günlük bir sürenin bulunması zorunludur. Ancak ikinci ihalenin yapılacağı gün resmi bir tatile rastlıyor ise ikinci ihale günü olarak tatilin bitimini takip eden ilk iş günü tespit edilir ve bu tarih şartnameye açıkça yazılır. İki ihale günü arasında 10 günden daha az bir sürenin kararlaştırılması başlı başına yani zarar unsurunun gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmaksızın ihalenin feshi sebebidir.[27]

2429 Sayılı Ulusal Bayram ve Genel Tatiller Hakkındaki Kanun ve 394 Sayılı Hafta Tatili Hakkındaki Kanun ile resmi tatil olarak ilan edilen günlerde ihale yapılması mümkün bulunmamaktadır. Ancak acaba Bakanlar Kurulu Kararı ile idari tatil olarak ilan edilen günlerde ihale yapılmasında engel bir durum var mıdır? Konuya ilişkin İcra ve İflas Kanunu’nun 51.maddesinde “Güneşin batmasından bir saat sonra ile güneşin doğmasından bir saat önceye kadarki devrede(Gece vakti) ve tatil günlerinde takip muameleleri yapılamaz” denilmektedir. Yüksek Mahkeme yasa metninde yer alan tatil günleri ifadesini resmi tatil günleri olarak yorumlamakta ve Bakanlar Kurulu kararı ile idari tatil olarak ilan edilen günlerde de ihale yapılabileceğine karar vermektedir.[28]

Artırma saatine de artırma şartnamesinde yer verilmesi gerektiğine yukarıda değinmiştik. Burada tereddüt yaratabilecek bir husus öğlen tatilinde ihalenin yapılmasına engel bir durum olup olmadığıdır. İİK.nun 51 maddesinde hangi zaman dilimi içerisinde takip muamelelerinin yapılamayacağı açıklanmış olup öğlen tatili bu zaman dilimi içerisinde değildir. Bu sebeple öğlen tatili saatinde ihale yapılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır. Nitekim Yargıtay içtihatları da bu yöndedir.[29] [30]

B.5. Taşınmaz Üzerinde Mevcut Olan ve Alıcıya İntikal Edecek Olan Mükellefiyetler.

İİK.nun 125/1maddesinde;

“Artırma şartnamesinde taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal eyleyeceği tasrih olunur”

denilmiştir. Görüldüğü üzere satışa çıkartılan taşınmaz üzerinde mevcut olan ve ihale alıcısına intikal edecek kısıtlamalara artırma şartnamesinde yer verilmesi gerekmektedir. Zira ihaleye girerek taşınmazı satın almayı düşünen kişilerin taşınmazı hangi kısıtlamalarla yükümlü olarak satın alacaklarını önceden öğrenme imkanına sahip olmaları en doğal haklarıdır.

İİK m.125 de yer alan düzenlemenin ve bunun hukuki sonuçlarının doğru bir şekilde anlaşılabilmesi için satışa çıkartılacak taşınmaz üzerinde yer alan hakları iki grubu ayırarak incelemekte fayda bulunmaktadır.

B.5.a.İlgilisine Alacağını Teminat Altına Alma Hakkı Sağlayan Haklar (İpotek, ipotekli borç senedi, irat senedi)

Satışa konu taşınmaz üzerinde bir başka alacaklının alacağının teminatını teşkil eden bir ipotek bulunuyor ise artırma şartnamesinde bu ipoteğe yer verilip verilmeyeceğinin bir başka deyimle bu ipoteğin satış neticesinde taşınmaz üzerinde kalmaya devam edip etmeyeceğinin tespit edilebilmesi için ipoteğe konu alacağın muaccel olup olmadığının ve satış isteyen alacaklının ipotek alacaklısına karşı İİK m.132’de belirtilen hakka sahip olup olmadığının irdelenmesi gerekmektedir.

İİK.nun 125/3 maddesinde; “Taşınmaz rehinle temin edilmiş muaccel borçlar, müşteriye devredilmeyip satış bedelinden tercihen önedir”düzenlemesine yer verilmiştir. Buna göre ipotekle teminat altına alınan borç muaccel halde bulunuyorsa bu ipoteğe artırma şartnamesinde yer verilmez. Zira yasa maddesinde belirtildiği gibi sözkonusu ipotek ihale alıcısına intikal etmeyip satış bedeli üzerine geçecektir.

İpoteğe konu alacak muaccel bir alacak değilse, kural olarak bu ipoteğe artırma şartnamesinde mükellefiyet olarak yer verilmesi, ihalenin bu ipotekle yükümlü olarak yapılması gerekmektedir. Bu kuralın tek istisnası satış isteyen alacaklının ipotek alacaklısına karşı İİK m.132’de belirtilen hakka sahip olması halidir.

İİK.nun 132.maddesinde;

“Alacak bir taşınmaz ile temin edildikten sonra borçlu o taşınmaz üzerinde alacaklının rızası olmaksızın bir irtifak hakkı yahut bir taşınmaz mükellefiyeti tesis ederse bu tesis alacaklının hakkına tesir etmez ve alacaklı taşınmazın o hak ile birlikte veya o haktan âri olarak artırmağa çıkarılmasını isteyebilir.

Taşınmaz haktan âri olarak satılıpta bedeli alacaklının alacağından fazla çıkarsa o hakkın takdir edilecek kıymeti ödenmek üzere bedelin fazlası hak sahibine tahsis edilir.

İpotek yapılmış olan taşınmazı borçlu alacaklının rızası olmaksızın başkasına kiraya verir ve keyfiyeti tapuya tescil ettirirse bu tescil ipotekli alacaklının hakkına tesir etmez.

Bu hüküm haczedilmiş olan taşınmazlarda da caridir.”

denilmektedir.

Maddenin lafzından ilk fıkradaki düzenlemenin sadece ipotek alacaklıları lehine uygulanabileceği gibi bir anlam çıkmakta ise de İİK.nun 91 ve M.K.nun 1010.madde hükümleriyle birlikte değerlendirildiğinde İİK.nun 132.maddesinde yer alan düzenlemenin haciz alacaklıları hakkında da uygulanması gerektiği sonucu ortaya çıkmaktadır. Zira İİK.’nun 91.maddesinde “Taşınmaz haczi ile tasarruf hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 1010 uncu maddesi anlamında tahdide uğrar” M.K.nun 1010.maddesinde ise”Tasarruf yetkisi sınırlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir” düzenlemeleri yer almaktadır. İİK.nun 132. maddesinde yer alan düzenlemeden haciz alacaklıları yararlanamayacak ise İİK m.91 ve M.K.m.1010’da yer alan bu düzenlemelerin hiçbir anlamı kalmayacaktır. Kaldı ki, 132.maddesinin son fıkrasında haciz alacaklılarının da maddede yer alan düzenlemeden yararlanabileceği açıkça düzenlenmiştir.

Alacağın bir taşınmazla temini ipotek tesis edilmek suretiyle gerçekleştirilmiş ise ipotek alacaklısını aynı doğrultuda koruyucu bir hüküm de M.K.nun 869.maddesinde[31] yer almaktadır.

Mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde konu değerlendirildiğinde; İpoteğe konu alacak muaccel halde bulunmasa dahi bu ipotek, satış isteyen alacaklınınhaciz ya da ipoteğinden sonra ve kendisinin rızası dışında tesis edilmiş ise alacaklı taşınmazın sonradan tesis edilen bu ipotekten ari olarak satılmasını isteyebilir. Bu sebeple sözkonusu ipoteğe, teminat altına aldığı alacak muaccel olmasa dahi artırma şartnamesinde yer verilmez.

Taşınmazın muaccel halde bulunmayan ipotekle yükümlü olarak satılacak olunması durumunda M.K.nun rızai yoldan yapılan satışlarla ilgili olarak eski malikin sorumluğunu düzenleyen 888. maddesinin ve yeni malikin sorumluluğunu 885. maddesinin cebri icra yolu ile yapılan satışlarda ne şekilde uygulanacağı hususları tereddüt uyandırmaktadır.

M.K.nun 888. maddesi gereğince[32] ipotekli taşınmazın rızai olarak devredildiğini öğrenen ipotek alacaklısı, taşınmazı devreden şahsa karşı öğrenme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde başvurarak sorumluluğunun devam ettiğini yazılı olarak bildirmez ise taşınmazı devreden borçlu borcundan kurtulacaktır. Kural olarak borcun nakli ancak alacaklının rızası ile mümkün ise de bu rıza açık ya da zımni olabilir. Bu sebeple ipotekli taşınmazın devredildiğini öğrenmesine rağmen eski malike sorumluluğunun devam ettiğini bildirmeyen alacaklı, borcun nakline muvafakat vermiş sayılacaktır.[33]

M.K.nun bu hükmünün cebri icra yolu ile satışlarda ne şekilde uygulanacağı ise İİK.nun 125/2 maddesinde[34] düzenlemiştir. Buna göre alacaklı ihale tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde borçlusuna müracaat ederek ona karşı haklarını saklı tutuğunu bildirmek durumundadır. Aksi takdirde taşınmazı ihalede satılan borçlu, alacaklıya karşı borcundan kurtulacaktır.

Taşınmazın icra müdürlüğünce ipotekle yükümlü olarak satılacak olunması halinde ortaya çıkan diğer sorun da M.K.nun 885.maddesi ile ilgilidir. Sözkonusu madde gereğince ipotekle yükümlü olarak bir taşınmazı rızaen iktisap eden kimse borçtan şahsen sorumlu değilse ipotek bedelinden ancak iktisap ettiği gayrimenkulün değeri kadar sorumludur. Bu sebeple taşınmazın bedelini ödemek suretiyle taşınmazı ipotekten kurtarma imkanına sahip bulunmaktadır. Rızai satışlar için getirilen bu hüküm acaba cebri icra yolu ile satışlarda nasıl uygulanacaktır.

Yasa koyucu bu tehlikeyi fark etmiş bulunduğundan, İİK.nun 125 maddesinin birinci fıkrasının sonunda; borçlunun satışa çıkartılan taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceğinin artırma şartnamesine yazılması gerektiği ifade etmiştir. Şartnameye bu yönde hüküm eklenmesi zorunlu olduğundan ihale alıcısı, ipotekten sadece iktisap ettiği taşınmazın değerini ödemek suretiyle kurtulamayacaktır.[35]

B.5.b. İlgilisine Alacağını Teminat Altına Alma Haricinde Menfaat Sağlayan Haklar (irtifak hakkı, intifa hakkı, sükna hakkı, iştirak hakkı, kira şerhi, vefa hakkı vs.)

Satışa çıkartılan taşınmaz üzerinde üçüncü kişiler lehine tanınmış irtifak hakkı, intifa hakkı, şüfa hakkı, vefa hakkı, iştira hakkı gibi çeşit haklar ya da kira şerhi gibi şerhler de sözkonusu olabilir. Şayet satışa çıkartılan taşınmaz üzerinde bu gibi mülkiyet hakkını sınırlayan bir şerh bulunuyor ise artırma şartnamesinde bu hususa yer verilmesi ve taşınmazın bu şerh ile yükümlü olarak satılacağının belirtilmesi alıcıların durumdan haberdar olmalarını sağlamak bakımından büyük önem arz etmektedir.

Ancak hemen belirtmek gerekir ki, taşınmazın tapu kaydında yer alan her mükellefiyete değil sadece ihale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetlere artırma şartnamesinde yer verilir. İhale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetlerinin tespitinde ise İİK.nun 132.maddesinin somut olayda uygulanıp uygulanmadığına bakılması gerekmektedir.

Alacak bir taşınmaz ile temin edildikten sonra malik o taşınmaz üzerine bir mükellefiyet tesis edecek olur ise İİK.nun 132 maddesi gereğince alacaklı, taşınmazın o hak ile birlikte ya da o haktan ari olarak satılmasını talep etme imkanına sahip bulunmaktadır.[36] Örneğin bir taşınmaz üzerine haciz ya da ipotek konulduktan sonra o taşınmaz üzerinde intifa hakkı gibi bir mükellefiyet tesis edilirse, alacaklı taşınmazın intifa hakkından ari olarak satışa çıkartılmasını isteyebilir. Şayet alacaklı böyle bir talepte bulunmuş ise bu mükellefiyete artırma şartnamesinde yer verilmez. Zira taşınmaz o mükellefiyetlerden ari olarak satışa çıkartıldığından ihale alıcısına intikal etmeyecektir.

B.6. Alacaklı ve Borçlunun Ad ve Soyadları, Dosya Numarası, Taşınmazın Tap Kaydı ve Niteliği, Artırma Şartnamesinin Açık Bulundurulduğu İlk Gün ve Taşınmaza Takdir Edilen Kıymet.

Yönetmeliğin 49.maddesinde son olarak; alacaklı ve borçlunun ad ve soyadlarının, satışın yapılacağı icra dosyasının numarasının, satışa çıkartılan taşınmazın tapu kaydının, niteliğinin, artırma şartnamesinin açık bulundurulduğu ilk günün, taşınmaza takdir edilen değerin şartnamede gösterilmesinin gerektiği belirtilmiştir.

Satışa konu taşınmaz hakkında icra müdürlüğünce düzenlettirilen bilirkişi raporuna İİK m.128/a gereğince bir itiraz sözkonusu olur ise artırma şartnamesine itiraz üzerine ortaya çıkan yeni muhammen bedel yazılmalıdır.

Öte yandan taşınmazın tapu kayıt bilgilerine ve niteliğine şartnamede ayrıntılı olarak ve doğru bir biçimde yer verilmemiş olması da çok önemlidir. Zira artırma şartnamesi düzenlenmesindeki amaç satışa çıkartılan taşınmaz hakkında ihaleye girmek isteyen üçüncü şahısların sağlıklı bir şekilde bilgi sahibi olmalarını sağlamak olduğuna göre şartnamede eksik ya da yanlış bir bilgiye yer verilmesi üçüncü şahısların bu konudaki iradesini sakatlayacaktır.

Ayrıca yasaya uygun olarak düzenlenecek artırma şartnamesinin ilk satış gününden 10 gün öncesine kadar hazırlanarak icra müdürlüğünde herkesin görmesi için hazır bulundurulması gerekmektedir.(İİK m.124/2) Artırma şartnamesinin hazır bulundurulduğu ilk gün, artırma ilanında ve şartnamede gösterilir. (İİK m.126)

MÜKELLEFİYET LİSTESİ
GENEL BİLGİ

İcra müdürlüğünün taşınmaz üzerinde mevcut olan ve ihale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetlere artırma şartnamesinde yer vermesi gerektiğine yukarıda ayrıntılı olarak değinilmişti. İşte icra müdürlüğünün bu hususu yerine getirebilmek üzere düzenlediği ve haciz alacaklısı ile borçluya tebliğ etmek suretiyle kesinleştirdiği, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlere yer verdiği listeye mükellefiyet listesi adı verilir.

Esasında mükellefiyet listesinin iki temel fonksiyonu bulunmaktadır. Bunlardan birincisi yukarıda belirtildiği üzere ihale alıcısına intikal edecek mükellefiyetleri göstermesi ikincisi de satış bedelinin paylaştırılmasını gösterir bir sıra cetveli olmasıdır. Ancak uygulamada icra müdürlüklerince sadece ihale alıcısına intikali gereken bir mükellefiyet bulunması durumunda mükellefiyet listesi tanzim edildiğinden aşağıda yer alan anlatımlarda mükellefiyet listesinin sıra cetveli fonksiyonu ile ilgili açıklamalara yer verilmemiştir.

İcra müdürlüklerinin mükellefiyet listesinin sıra cetveli fonksiyonuna yönelik olarak herhangi bir işlem yapmamaları, ihale alıcısına intikal etmeyecek olan mükellefiyetlere listede yer verilmemeleri ve bu şekilde sıra cetveli ile ilgili tartışmaları satış sonuna bırakılmaları, satış işleminin bir an önce yerine getirilmesi bakımından yerinde bir işlemdir. Zira taşınmazın satış bedeline etki edecek olan mükellefiyetler sadece ihale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetlerdir. Bu sebeple bunların satıştan önce kesinleştirilmesinde hem haciz alacaklılarının, hem borçlunun hem de ihale alıcısının menfaati bulunmaktadır. Buna mukabil satış bedeline etki etmeyecek olan yani ihale alıcısına intikal etmeyecek olan mükellefiyetlerin durumu, İİK m.132/2[37] gereğince satış bedelinden pay ayıp almayacakları pekala satıştan sonra düzenlenecek sıra cetveliyle de çözüme kavuşturulabilir. Bu sebeple bu mükellefiyetlere listede yer verilerek satış işleminin geciktirilmesinin pratik bir faydası bulunmamaktadır.

Kaldı ki, Yüksek mahkeme bir kararında[38] mükellefiyet listesine itiraz etmeyen bir ilgilinin sonradan sıra cetveline itiraz edebileceğine karar vermiştir. Bu sebeple icra müdürlüklerinin sıra cetveli fonksiyonunun da gözeterek mükellefiyet listesi tanzim etmelerinde pratik bir fayda bulunmamaktadır.

MÜKELLEFİYET LİSTESİNİN DÜZENLENMESİ VE

KESİNLEŞTİRİLMESİ

Mükellefiyet listesi gayrimenkule kıymet takdir edilmeden önce düzenlenip kesinleştirilmesi gerekmektedir. Zira İİK.nun 128.maddesinde taşınmazın kıymet takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisinin göz önünde bulundurulması gerektiği belirtilmiştir. Bunun sağlanabilmesi için kıymet takdirinden önce mükellefiyet listesinin düzenlenip kesinleştirilmesi zorunludur. Burada bahsedilen kıymet takdiri İİK m.102 gereğince haciz sırasında düzenlenen kıymet takdiri değil İİK m.128’e göre düzenlenen kıymet takdiridir.

Bu listeye satışa çıkartılan taşınmazın tapu kaydında yer alan ve ihale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetler geçirilir. Ancak taşınmaz üzerindeki mükellefiyetler her zaman tapu kaydından anlaşılmayabilir. Örneğin Medeni Kanun’da düzenlenen kanuni ipotek hakları açısından durum böyledir. Zira M.K.nun 892. maddesi gereğince kanuni ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir.

İşte yasa koyucu bu tür mükellefiyetlerin de mükellefiyetler listesinde yer almasına olanak sağlamak bakımından 126.maddede yer alan düzenlemeyi getirmiş bulunmaktadır.

“İpotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını evrakı müsbiteleri ile onbeş gün içinde icra dairesine bildirmeleri yazılır. Aksi halde hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları da ilave edilir. Bu ihtar intifa hakkı sahiplerine de yapılır”

Görüldüğü üzere taşınmazın tapu kaydından anlaşılmayan mükellefiyetlere ilişkin hak sahipleri taşınmazın satış ilanından itibaren 15 gün içerisinde icra müdürlüğüne başvurarak haklarını listeye kaydettirebilirler. İcra müdürlüğünün bu yönde yapılan başvuruyu kabul etmemesi mümkün değildir.

Satış ilanından sonra üçüncü şahıslar tarafından yeni bir takım mükellefiyetler bildirilecek olunur ise bunlar da mükellefiyetler listesine eklenir. Listeye yeni eklenen bu mükellefiyetler taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkiler bir mahiyette ise icra dairesi İİK .128/2 gereğince satışa esas olmak üzere taşınmaza yeniden kıymet takdir ettirir.

Ayrıca mükellefiyet listesi artırma şartnamesinin bir bölümünü oluşturduğundan ve artırma şartnamesi de satış gününden 10 gün öncesine kadar hazır bulundurulması gerektiğinden, mükellefiyet listesinin artırma gününden en az on gün önce düzenlenmiş, kesinleştirilmiş ve şartnameye geçirilmiş olması zorunludur.

Mükellefiyet listesinin düzenlenmesinden sonra izlenecek prosedür ise İİK.nun 128.maddesinde düzenlenmiştir.

“İcra müdürlüğü satışa başlamazdan evvel taşınmaz üzerindeki tapu siciline mukayyet veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listesi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün süre verir. 96 ve 97 nci maddeler hükümleri burada da caridir”.

Yasanın bu hükmünün lafzından sanki taşınmazın tapu kaydından anlaşılmayan mükellefiyetlere mükellefiyetler listesinde yer verilmeyeceği gibi bir anlam çıkmakta ise de böyle bir yorumun kabul edilebilmesi hukuken mümkün bulunmamaktadır. Zira aksi takdirde İİK.nun 126.maddesinde yer alan ve yukarıda belirtilen yasal düzenlemenin hiçbir anlamı kalmayacaktır.

İcra müdürlüğü taşınmazın tapu kaydından anlaşılan mükellefiyetler ile tapu kaydından anlaşılmıyor olmakla birlikte satış ilanı üzerine kendisine bildirilen mükellefiyetlere yer verdiği listeyi haciz alacaklıları ile borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için onlara 3 gün süre verir. Liste kendisine tebliğ olunan ilgililer kendilerine tanınan bu 3 günlük süre içerisinde listede yer alan herhangi bir mükellefiyete itiraz edebilirler.

Böyle bir itiraz vaki olduğunda şayet itiraza uğrayan mükellefiyet tapu kaydından anlaşılan bir mükellefiyet ise icra müdürlüğünün İİK m.97-97’de belirtilen prosedürü işletmesi gerekmektedir. Buna göre itiraz üzerine icra dosyasını takibin devamına ya da talikine karar verilmek üzere resen icra hakimliğine göndermelidir. İcra Hakimliği istihkak iddiası üzerine takibin talikine karar verecek olur ise taşınmazın satış işlemleri dava sonuçlanıncaya kadar durur. Ancak icra hakimliği takibin devamına karar verecek olur ise taşınmaz dava sonuçlanmadan da satılabilir. Böyle bir durumda taşınmazın o mükellefiyetten ari olarak satışa çıkartılması gerekmektedir. İcra hakimliğinin vereceği karara göre 7 gün içerisinde istihkak davası açılarak itiraz kesin olarak sonuçlandırılır.

İtiraz edilen mükellefiyet tapu kaydından anlaşılan bir mükellefiyet ise o takdirde istihkak davasını İİK m.99’da belirtilen prosedüre uygun olarak haciz alacaklısı ya da borçlunun açması gerekecektir.[39]

Her ne kadar İİK.nun 128.maddesinde mükellefiyetler listesine itiraz halinde İİK m.96-97’de belirtilen prosedürün uygulanacağı belirtilmiş ise de bu durum, sözkonusu maddede sadece tapu kaydından anlaşılan mükellefiyetlerden bahsedilmiş olmasından kaynaklanmaktadır. Oysa İİK m.126’da belirtilen düzenlemeye istinaden tapu kaydından anlaşılmayan mükellefiyetlere de mükellefiyet listesinde yer verilebilir. Böyle bir mükellefiyete itiraz halinde İİK.nun 99.maddesinin tatbik edilmesi yasanın genel mantığına daha uygun olacaktır.

MÜKELLEFİYET LİSTESİNİN FONKSİYONU.

Yukarıda da belirtildiği üzere[40] mükellefiyet listesinin, ihale alıcısına intikal edecek mükellefiyetleri göstermesi ve satış bedelinin paylaştırılmasını gösterir bir sıra cetveli olması şeklinde iki temel fonksiyonu bulunmaktadır.

Bu fonksiyonlardan ilki yani ihale alıcısına intikal edecek mükellefiyetleri göstermesi konusu doktrinde tartışmalı bulunmaktadır. Prf.Dr.İhlan Postacıoğlu, Prof.Dr.Baki Kuru ve Talip Uyar’a, Ali Haydar Karahacıoğlu’na göre[41] mükellefiyet listesi tapu sicili hükmündedir. Yani mükellefiyet listesinde yer almayan bir mükellefiyetin tapuya şerh verilmiş olsa dahi ihale alıcısına intikal etmesi hukuken mümkün bulunmamaktadır. Bu yazarlara göre ihale alıcısının üzerine düşen görev sadece artırma şartnamesi ve mükellefiyet listesini incelemek olup kendisine ayrıca tapu kayıtlarını da incelemek gibi görev yüklenemez. Yani M.K.nun 1020.maddesinde yer alan “Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez”hükmünün cebri icra yolu ile satışlarda uygulanması hukuken mümkün bulunmamaktadır.

Bu sebeple tapu kaydında yer almakla birlikte mükellefiyet listesinde yer almayan bir mükellefiyetin varlığı halinde alıcı, ihalenin kesinleşmesi üzerine bu şerhin kaldırılmasını isteyebilir. Böyle bir durumun varlığı halinde, tapuya kayıtlı hakkı sona eren üçüncü kişi buna neden olanlar hakkında tazminat isteminde bulunabilecektir. Tazminat isteminin yasal dayanağını sözkonusu mükellefiyet icra müdürlüğü tarafından celp edilen tapu kayıt belgesinde yer almıyorsa M.K.nun 1007.maddesi, tapu kayıt belgesinde yer almakla beraber mükellefiyet listesinde yer almıyorsa İİK.nun 5-7.maddeleri oluşturacaktır.

Mükellefiyetler listesinde yer almayan bir şerhin tapu kaydında yer alsa dahi alıcıya intikal etmeyeceği kuralının iki istisnası bulunmaktadır.[42] Bunlardan birincisi kamu hukukundan doğan mükellefiyetler ile ilgilidir. Kamu hukukundan (Örneğin Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Çevre Kanunu, İmar Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Orman Kanunu) doğan mükellefiyetler mükellefiyet listesinde yer almasa dahi alıcıya intikal edecektir.

İkinci bir istisna ise ihale alıcısının mükellefiyet listesinde yer almıyor olsa dahi sözkonusu mükellefiyetin tapu şerhine kayıtlı olduğunu biliyor olması durumudur.

Prof.Dr.İsmet Sungurbey’e göre ise[43] ihale alıcısı mükellefiyet listesi haricinde tapu kaydını incelemekle de yükümlüdür. Bu sebeple tapuda kayıtlı bir ayni hakkın mükellefiyet listesine geçirilmemiş olması bu hakkın sona ermesi sonucunu doğurmaz.

Cebri icra yolu ile satış işlemlerinde satış işlemini gerçekleştiren, bir nev’i resmi senedi düzenleyen makam icra müdürlüğü olduğundan ve icra müdürlüğünün bu işlemi gerçekleştirirken tapu sicil müdürlüğünden herhangi bir izin ya da onay almasına gerek bulunmadığından, ihale alıcılarının ayrıca tapu kaydını da incelemekle yükümlü oldukları görüşüne katılmak olanağı bulunmamaktadır. Kaldı ki, ihale alıcılarına böyle bir yükümlülük yüklenecek ise o takdirde mükellefiyet listesi düzenlenmesinin, artırma şartnamesinde ihale alıcısına intikal edecek olan mükellefiyetlerin gösterilmesinin ne gereği kalacaktır.

SONUÇ

İcra ve İflas Kanunu’nun temel amacı alacaklının alacağına bir an önce kavuşmasını sağlamak bunu gerçekleştirirken de borçlunun da menfaatlerini mümkün olduğu kadar korumaktadır. Bu çerçeveden bakıldığında İcra ve İflas Kanunu’nun sadece alacaklı ve borçlu olan şahısları ilgilendirdiği düşünülür. Oysa alacaklının alacağına kavuşması, çoğu zaman borçlunun mal varlığının cebri icra yolu ile satışı ile mümkündür. Bu nedenle Kanun’un uygulama alanı içerisine alacaklı ve borçlunun haricinde bir de icra müdürlüğünce yapılan ihaleye iştirak eden üçüncü kişiler de girmektedir.

Ancak bu üçüncü kişiler icra takibinin tarafı olmadıklarından, kendilerinden Kanun’un tüm hükümlerini bilmeleri ve buna göre artırmaya katılmaları beklenemez.

İşte artırma şartnamesi ve mükellefiyet listesi de daha ziyade, bu üçüncü kişileri yapılacak olan ihaleden, satışa konu malın özelliklerinden, ihalenin hukuka uygun olarak gerçekleşebilesi için yerine getirilmesi gereken şartlardan haberdar etme, onlara bilgi verme amacıyla düzenlenmektedir.

Bu sebeplerle, yapılacak olan ihaleye mümkün olduğu kadar fazla kişinin katılması ve ihale alıcısının ihaleye konu malın esaslı vasıflarında hataya düşmemesi için artırma şartnamesi ve mükellefiyet listesinin doğru ve eksiksiz bir biçimde düzenlenmesine azami özen gösterilmelidir.

KAYNAKÇA

1) UYAR,Talih, İcra Hukukunda İhale ve İhalenin Bozulması,

2) KURU,Baki, İcra ve İflas Hukuku, İstanbul,1990

3) REİSOĞLU,Seza, Bankalar Kanunu Şerhi,Ankara,2002

4) POSTACIOĞLU,İlhan, İcra Hukuk Esasları, İstanbul,1969

5) ÜSTÜNDAĞ,Saim, İcra Hukukunun Esasları, İstanbul, 2004,

6) OLGAÇ,Senai, İcra İflas, İstanbul,1974

7) DOĞAN,Murat,Taşınmaz Haczinin Tapu Siciline Şerhinin Hukuki Niteliği, Yapılması, Etkisi ve Terkini, www.ahuder.org

8) SUNGURBEY,İsmet, Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi

9) YELEKÇİ,Memduh, İcra ve İflas Kanunu, Ankara, 1986

10) DÖNMEZ,R.Murat,Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Mayıs/Haziran 2006

11) DEĞNEKLİ,Adnan-KISA,Sedat,Hacizde ve İflasta Sıra Cetveli,İstanbul,1996

12) KARAHACIOĞLU,Ali Haydar/ DOĞRUSÖZ,M.Edip, Türk Hukukunda Rehin, Ankara,1996

[1] UYAR Talih, İcra Hukukunda İhale ve İhalenin Bozulması, İzmir,2002, s.490

[2] “İİK.nun 124 üncü maddesinde açıklandığı gibi icra dairesi gayrimenkulün bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli tarzda artırma şartları tespit ve rağbeti celp için lüzumlu gördüğü yerlerde keyfiyeti ilan etmekle mükelleftir. Köydeki gayrimenkullerin müşterisi daha ziyade o köy halkından olacağı ilanın bu köyde de yapılması ve keyfiyetin köy halkına duyurulması gerekir. Bu husus tarafların menfaatlerine daha uygun olarak satışın gerçekleşmesini sağlar.(Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 22.04.1986 tarih, E:3263/K:4750)

[3] “Teminatın miktarı 661.500 lira olduğu cihetle artırma tutanağında bunun sehven 66.150 lira yazılması, müşterilere bu tutanak ilan ve tebliğ edilmediğinden, buna göre işlem yapılmasına cevaz verilmez” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 14.06.1979 tarih ve E:4489/K:5505)

[4] KURU Baki, İcra ve İflas Hukuku,İstanbul,1990,s:1227/UYAR,Talih, s.495

[5] “İhaleye katılırken Mark`ın teminat olarak gösterilmesinde ekonomik hayattaki ticari ilişkiler ve ödemeler de nazara alındığında yasaya aykırılık görülmemiştir. İcra memurunun gösterilen teminatı kabul ederek müşteriyi ihaleye iştirak ettirmesi gerekirken ihaleye sokmaması, ihalenin usulüne uygun yapılmadığının kanıtıdır. Şikayetin kabulü gerekirken reddinde isabet görülmemiştir”(Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 07.10.1994 tarih ve E:11135/K:11871)

[6] Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 16.10.2000 tarih ve E:14552/K:15154

[7] 538 Sayılı KHK

[8] REİSOĞLU,Seza, Bankalar Kanunu Şerhi,Ankara,2002,s:39

[9] KURU Baki, s:1278/UYAR Talih, s.495

[10] “Nitekim bu kişilerle ilgili ek tutanağın teminatla ilgili kısmında teminat alındığına ilişkin ibare yer almadığı gibi, dosya içerisinde teminat alındığına ilişkin herhangi bir yazılı belge de bulunmamaktadır. Teminat göstermeyen adları geçen kişilerin ihaleye katılmaları mümkün olmadığından, bu kişilerin ileri sürdükleri pey geçersiz olacağı cihetle, icra müdürlüğünce taşınmazın İ.İ.K.’nun 133. maddesi gereğince yeniden ihaleye çıkarılması gerekirken, ikinci pey süren sıfatı ile bu kişilere ihale yapılması doğru değildir.”(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 24.11.2004 tarih ve E:12-637/K:612)

[11]“İİK.nun 124/3. maddesine göre hissedarlar dışında ihaleye katılan ihale alıcısının taşınmazın muhammen bedelinin %20’si nispetinde teminat yatırması gerekirken teminatı eksik yatırmak suretiyle ihaleye iştirak ettirildiği görülmüştür. Yukarıda açıklanan yasaya aykırı bu işlemlerden dolayı ihalenin feshine karar vermek gerekirken istemin reddine karar verilmesi isabetsizdir.”(Yargıtay12.Hukuk Dairesi 02.05.2002 tarih ve E:8238 K:9284)

[12] İİK m.124/3 “ Satılığa çıkartılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yukarıki fıkrada yazılı nispet raddesinde ise artırmaya iştiraki halinde ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz”

[13] ÜSTÜNDAĞ,Saim, İcra Hukukunun Esasları, İstanbul, 2004,s:262“Mühim olan gayrimenkul üzerinde yüzde yirmi nispetinde bir alacağın bulunması değil,gayrimenkulün satış tutarından bu alacaklının hissesine düşmesi tahmin olunan miktarın muhammen bedelin %20’sine baliğ olmasıdır”

[14] POSTACIOĞLU,İlhan, İcra Hukuk Esasları, İstanbul,1969,s:447 “Ancak fıkranın sevk şekli muvafakatiyetli değildir. Zira müverret alacaklı olmak, mahcuz malın bedeli üzerinden pay almak için kafi bir sebep teşkil etmez. Belki bunun için yegane alacaklı olmak lazımdır. Eğer alacaklılar müteaddit ise o zaman teminattan muaf tutulmaları için satış neticesinde hisselerine düşmesi tahmin olunacak payın muhammen bedelin %10’una baliğ olması şartı aranmalıdır”

[15] “Somut olayda ihale alıcısı 8. sırada rehin hakkı sahibi olup şikayetçi banka 1. derecede rehin hakkı sahibidir. Bu durum karşısında ihale alıcısının teminat alınmadan ihaleye kabul edilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 26.04.2002 tarih, E:7751/K:8791)

[16] “2464 sayılı Yasanın 68.maddesinde, tellallık harcını mal ve ürünlerini satan gerçek ve tüzel kişilerin ödemekle yükümlü olduğu hükmü getirilmiştir.Yasanın bu emredici hükmüne göre bu harcın sorumlusu, mal ve mahsullerini satan gerçek veya tüzel kişilerdir. Şartnamede tellaliyenin alıcıya ait olacağının belirtilmesi yasanın emredici hükmü nedeniyle sonuç doğurmaz.” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 16.12.2003 tarih, E:21326/K:24901)

[17] “Ayrıca tellallık harcı ile ilgili 2464 Sayılı Kanunun 68.maddesinde tellallık harcını mal ve ürünleri satan gerçek ve tüzel kişilerin ödemekle yükümlü olduğu hükmü getirilmiştir. Yasanın emredici hükmüne göre bu harcın sorumlusu mal ve hizmetleri satan gerçek ve tüzel kişilerdir. Bu nedenle tellaliye bedelinden borçlunun sorumlu olduğu düşünülerek alacaklının şikayetinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi yolunda hüküm kurulması isabetsizdir” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 09.02.2006 tarih, E:24848/K:1997)

[18] “İhale şartnamesinde alınması lazım gelen tapu harç ve masraflarının alıcıya ait olduğu açıkça yazılmıştır. İhale bedelinden ayrı olarak gerek satıcıdan ve gerekse alıcıdan alınması gereken tapu harç ve masraflarının alıcılardan tahsil edilmesi gerekir” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi, 14.01.1993 tarih, E:11052/K:465)

[19] Dipnot 16

[20] “3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu`na 3099 Sayılı Kanunla eklenen ve 1.1.1985`de yürürlüğe giren 31.12.1988`e kadar muteber olan 17. maddesinin 4-ı bendine göre net olan 150 m^2’ye kadar olan konutların teslimi K.D.V.`ye tabi değildir. Bilahare çıkartılan 3393 Sayılı Kanunla 3065 Sayılı Kanuna eklenen geçici 8. maddeye göre, bu hüküm 1992 tarihi sonuna kadar uzatılmıştır. Satış 3099 Sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 1.1.1985 tarihinden sonra yapılmıştır. Bu Kanun hükmüne rağmen icra dairesince KDV.`nin müşteriye ait olduğu, satış ilanına dercedilmiştir. Bu yasal olmayan sorumluluğun talebi ve talibi azaltacağına, bu nedenle de yalnız alacaklının ihaleye katılmış olduğunun anlaşılmasına, 28.000.000.- TL. muhammen değerli taşınmazın tek talip alacaklıya 21.000.000.- liraya ihale edilmesi nedeniyle İİK`nun 134/5. fıkrasındaki zarar unsurunun da mevcut bulunmasına binaen ihalenin feshine karar verilmek gerekirken isteğin reddolunması isabetsiz olup, merci kararının bozulması gerekirken isteğin onandığı anlaşıldığından tashih isteğinin kabulü” (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi,22.09.1988 tarih, E:7556/K:10209)

[21]“ 3065 sayılı KDV Kanununa 3099 sayılı kanunla eklenen 1.1.1985 de yürürlüğe giren 31.12.1988’e kadar muteber olan ve 3393 sayılı kanunla 3065 sayılı kanuna eklenen geçici maddeye göre 1992 tarihi sonuna kadar uzatılan 17. maddesi 4-1 bendine göre net alanı 150 metrekareye kadar olan kon

İlgili Belgeler

Bağlantılar

Adalet Bakanlığı
Anayasa Mahkemesi
Başbakanlık
Cumhurbaşkanlığı
Danıştay
Gelir İdaresi Başkanlığı
İstanbul Barosu
Kemaliye Belediyesi
TKGM
Türkiye Barolar Birliği
Yargıtay

Adalet Bakanlığı

Anayasa Mahkemesi

Başbakanlık

Cumhurbaşkanlığı

Danıştay

Gelir İdaresi Başkanlığı

İstanbul Barosu

Kemaliye Belediyesi

TKGM

Türkiye Barolar Birliği

Yargıtay